Жаропонижающие средства для детей назначаются педиатром. Но бывают ситуации неотложной помощи при лихорадке, когда ребенку нужно дать лекарство немедленно. Тогда родители берут на себя ответственность и применяют жаропонижающие препараты. Что разрешено давать детям грудного возраста? Чем можно сбить температуру у детей постарше? Какие лекарства самые безопасные?
В.А. Вольнова
сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
согласно требованиям Европейских стандартов,
оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»
В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.
Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.
Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:
- Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/?id=202);
- Классификация Московского исследовательского форума 2003г. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
- Классификация Московского исследовательского форума 2006г. (http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
- Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)
Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:
- Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
- Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
- Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки - риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:
- Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
- Классификация, разработанная консалтинговой компанией Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)
В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.
Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.
При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.
В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.
Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой , емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.
Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.
В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.
Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:
- интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
- согласование результатов проведенного опроса;
- выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.
В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Учитывая задачу, - получение краткой классификации, - каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А - 5 баллов, класс Д - 2 балла.
При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.
Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.
Краткая классификация офисной недвижимости
Офисные помещения |
|||||||||
№ п/п |
Характеристика |
Классы |
|||||||
центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города; |
районы средней удаленности; |
удаленные районы; окраина; |
в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов |
||||||
Состояние |
новое строительство; |
срок эксплуатации 5-7 лет, |
устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения; |
изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта |
|||||
высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10% |
помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20% |
высота помещения не менее 3,0м; |
размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах |
||||||
Парковка |
подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание |
организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки |
недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд |
отсутствие парковки |
|||||
Инфраструктура |
развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха |
недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию |
недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха |
отсутствие инфраструктуры |
|||||
Интервал класса |
Краткая классификация торговой недвижимости
Торговые помещения |
|||||||||
№ п/п |
Характеристика |
Классы |
|||||||
Местоположение, транспортная доступность |
на главных площадях и магистралях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом |
на транспортных артериях, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом |
на улицах и площадях, с не совсем удобным подъездом |
внутри микрорайона, двора |
|||||
Качество отделки |
новое строительство; |
недавний срок постройки, улучшенная отделка |
срок эксплуатации более 20 лет, |
бывший жилой фонд стандартный ремонт |
|||||
Состояние |
в отличном состоянии |
в отличном или хорошем состоянии |
в хорошем или удовлетворительном состоянии |
требует ремонта |
|||||
Парковка |
подземная парковка или многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание |
организованная наземная парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки |
недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке |
стесненность, неудобный подъезд |
|||||
Наличие концепции |
единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке |
несколько крупных собственников здания, наличие «якорных арендаторов» |
несколько мелких собственников здания, наличие арендаторов разного качества |
отсутствие концепции |
|||||
Интервал класса |
Краткая классификация складской недвижимости
Складские помещения |
|||||||||
№ п/п |
Характеристика |
Классы |
|||||||
Местоположение, транспортная доступность |
удачное, на главных магистралях и транспортных артериях, в промышленной зоне города или вблизи города (5-10 км), с удобным подъездом |
хорошее, на окраине города, с некоторой удаленностью от транспортных артерий или с не совсем удобным подъездом |
с недостатками в расположении, с неудобным подъездом |
расположение в глубине территории промпредприятия; неудобный подъезд через КПП |
|||||
Прилегающая территория |
огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория; наличие площадок отстоя и парковки, ж/д ветка |
огороженная и круглосуточно охраняемая, благоустроенная территория или охрана по периметру территории; наличие площадок отстоя и парковки |
охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин |
устаревшая система охраны; стесненность прилегающей территории |
|||||
Конструктивно- планировочные решения |
высота помещений не менее 12 м, без колонн или с сеткой колонн не менее 12х24 м |
высота помещений не менее 6 м, с сеткой колонн не менее 6х12 м |
высота помещений не менее 4 м, или утепленный ангар арочного типа |
здание изначально не приспособленное под склад, подвальные помещения, высота помещений менее 4 м, неатапливаемый ангар арочного типа, сельхозпостройки |
|||||
Состояние |
новое строительство, качественная отделка в отличном состоянии |
построенное не ранее 1990г. или реконструированное в отличном или хорошем состоянии |
построенное до 1985г. или реконструированное в хорошем ил удовлетворительном состоянии |
старой постройки, в удовлетворительном состоянии или требующее ремонта |
|||||
Инженерные системы здания |
современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение); система учета и контроля доступа сотрудников |
современные инженерные системы (температурный режим, вентиляция, противопожарная сигнализация, автономная электростанция, пожаротушение, видеонаблюдение) |
устаревшие инженерные системы (вентиляция противопожарная сигнализация, отопление, пожаротушение) |
устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем |
|||||
Интервал класса |
Как можно заметить, данная краткая классификация удобна в применении, отражает качество имеющейся недвижимости, и позволяет легко и быстро сориентироваться в отнесении недвижимости к тому или иному классу.
Разберем примеры использования приведенных кратких классификаций.
Пример 1 (офис)
Помещение в бывшем проектном институте в центре города:
местоположение
- в центре города - 5 баллов
состояние
- устаревшее офисное здание со стандартной отделкой в отличном состоянии - 3 балла
- коридорная система, высота потолков 3,0м - 3 балла
парковка
- недостаточное количество мест на неохраняемой парковке вдоль здания - 3 балла
инфраструктура
- недостаточная при наличии развитой инфраструктуры в окружении здания - 4 балла
итого: 5+3+3+3+4 = 18 (класс В)
Пример 2 (торговля)
Помещение в новом ТЦ на оживленной автомагистрали:
местоположение
- на транспортной артерии, вблизи ост. общественного транспорта, с удобным подъездом и подходом- 4 балла
качество отделки
- недавний год постройки, улучшенная отделка - 4 балла
состояние
- в отличном состоянии - 5 баллов
парковка
- организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки подъезд к территории - 4 балла
концепция здания
- единый собственник здания, наличие «якорных арендаторов», наличие концепции позиционирования здания на рынке - 5 баллов
итого: 4+4+5+4+5 = 22 (класс А)
Пример 3 (склад)
Производственный цех завода в районе средней удаленности:
местоположение
- расположение в глубине территории промпредприятия; подъезд через КПП - 2 балла
прилегающая территория
- охрана по периметру территории; недостаток места для парковки и маневрирования большегрузных машин - 3 балла
конструктивно-планировочные решения
- высота помещений 12 м, с сеткой колонн не менее 12х24 м - 5 баллов
состояние
- построенное до 1985г. в хорошем состоянии - 3 балла
инженерные системы
- устаревшие инженерные системы, отсутствие части систем - 2 балла
итого: 2+3+5+3+2 = 15 (класс С)
Приведенной Краткой классификацией могут легко пользоваться покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики рынка, и конечно, же оценщики, для которых она и адаптирована, - при определении класса оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего сектора недвижимости.
Краткая классификация одобрена на Межрегиональной научно-практической конференции оценщиков «Актуальные проблемы и новые разработки в области оценки. Информационное обеспечение рынка недвижимости», которая прошла 29-30 мая в 2008г. в г. Новосибирске.
В компании «Сибирский оценщик» данной Краткой классификацией оценщики пользуются на начальной стадии оценки, когда нужно определить, к какому классу относится объект оценки, чтобы выявить в первом приближении ценовой диапазон как оцениваемого объекта, так и аналога.
Хотелось бы, чтобы средств массовой информации уделили свое внимание данной Краткой классификации, с целью освещения в печати предложений по продаже и аренде недвижимости с ориентацией на данную классификацию, что было бы полезно всем участникам рынка недвижимости.
Успешность организации зависит не только от профессионализма руководителей и работников, но и от правильного, продуманного расположения офиса. Важно не только удобство его расположения, но и обстановка внутри, презентабельный вид. Тут как нельзя лучше работает известная пословица: «По одежке встречают…».
Что такое категория бизнес-центра
Офисы располагаются зачастую именно в бизнес-центрах, об их категориях стоит узнать побольше. Категории определяются по нескольким критериям:
- месторасположение. Это очень важно, ведь от того, как удобно партнерам и клиентам будет добираться к вам в офис зависит, захотят ли они вообще с компанией контактировать. К этому же пункту можно отнести удобство доступа – транспортные коммуникации, парковка;
- презентабельность здания. Его фасад, вход и т.д. Состояние экстерьера и интерьера;
- площадь и конструктивные особенности;
- качество межэтажных перекрытий, окон, лифтов;
- инженерные коммуникации: вентиляция, кондиционеры, связь;
- безопасность объекта;
- инфраструктура.
Классификация бизнес-центров
Стоимость аренды помещений в бизнес-центре напрямую зависит от его класса, который обозначается буквами А, В, С.
Самыми доступными, но далеко не самыми престижными, являются бизнес-центры класса С. В их помещениях должны быть:
- Система вентиляции и отопление.
- Лифт, если в сооружении больше трех этажей.
- Охранные системы и наличие контроля доступа.
Это минимальные требования, которым должен соответствовать подобный деловой центр.
- проточно-вытяжная вентиляция;
- возможность для регулировки микроклимата;
- системы пожарной безопасности;
- видеонаблюдение и круглосуточная охрана;
- месторасположение поблизости от транспортных артерий.
В нашей стране есть дополнительные уровни качества помещений для офисов, они обозначаются + или -. Пример: бизнес-центра класса Б+ будет по условиям чем-то средним между А и Б или почти идентичным А-. Такое разделение несколько условно, ведь в центре может быть что-то лучше, а что-то хуже.
Что касается бизнес-центров класса A, то у них все, что есть в предыдущих. Но к этому прибавлено еще пару пунктов:
- Видимость из основных транспортных магистралей.
- Наличие собственного источника электроснабжения и аварийного дизельного генератора.
Золотая середина
Деловой центр Шухова 14 относится к классу Б+, то есть, арендуя офисы в нем, вы почувствуете, что такое комфорт и удобство. Инфраструктура развита на высоком уровне, локация в центре Москвы. Несмотря на это, место тихое, а транспортная доступность характеризуется как отличная.
Территория занимаемая деловым центром - 1 Га. К вашему выбору несколько строений с разной этажностью. Есть внутренняя отделка соответственно классу, присутствуют все инженерные коммуникации. Если у вас есть желание показать своим партнерам и клиентам дружественность и открытость - приходите в бизнес-центр Шухова 14.
Новый перечень состоит из 26 пунктов.
Московский Исследовательский Форум объявил об обновлении ряда пунктов классификации офисных зданий. В течение года входящие в Форум компании обсуждали критерии оценки офисных зданий и их соответствие современным требованиям рынка. В результате, более 70% пунктов классификации были пересмотрены в сторону ужесточения требований к объектам.
Напомним, что Классификация офисных зданий была разработана Московским Исследовательским Форумом в 2003 и доработана в 2006 г.
Обновленная классификация состоит из 26 пунктов, в которых сгруппированы требования по основным категориям: инженерные системы, конструктивные особенности, месторасположение, парковка, собственность, управление зданием и услуги для арендаторов. Важным нововведением стал пункт «Сертификация» - соответствие бизнес-центров международным стандартам энергоэффективности, таких как BREEAM и LEED. Данный пункт пока имеет рекомендательный характер, однако свидетельствует об изменениях, происходящих на рынке, и растущей важности экологической эффективности зданий.
Значительные изменения затронули пункт «Парковка». В связи с последними изменениями по организации парковочного пространства в городе, аналитики пяти ведущих международных компаний пришли к выводу о необходимости изменения требований по парковке. Для бизнес-центров, расположенных в пределах Садового кольца, показатель обеспеченности машино-местами стал носить рекомендательный характер: 1 машино-место на 100 кв. м арендуемой площади. Для объектов классов А и В+, расположенных за пределами Садового кольца, коэффициент обеспеченности стал обязательным параметром:
Между Садовым кольцом и ТТК: не менее чем 1/80;
Между ТТК и МКАД: не менее чем 1/60;
За пределами МКАД: 1/30 – 1/40 и более.
В целом, требования к классифицируемым зданиям ужесточились. Так, 7 критериев стали обязательными для исполнения:
Наличие центральной системы управления зданием (для класса В+)
Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования (для класса В-)
Период ожидания лифтов не более 30 секунд (для класса А)
Минимальная высота потолка «в чистоте» 2,7 м (для класса В+)
Глубина этажа от окна до «ядра» не должна превышать 10 м (для класса А)
Коэффициент потерь не более 12% (для класса В+)
Наличие эффективно организованной зоны reception (для класса А)
Система классификации зданий класса B- была пересмотрена. Критерии оценки здания теперь носят обязательный и рекомендательный характер. Для классификации здания, как объекта класса B-, должны быть соблюдены все 8 обязательных критериев, обеспечивающих безопасную и достаточно комфортную работу сотрудников офиса:
Наличие системы отопления, вентиляции и кондиционирования,
Современная система пожарной безопасности,
Наличие современных лифтов для зданий от 4 этажей,
Наличие системы видеонаблюдения и контроля доступа в здание,
Использование качественных материалов при отделке помещений общего пользования и фасада,
Наличие организованной охраняемой парковки,
Организованное управление зданием,
Наличие внутренней инфраструктуры с учетом существующей инфраструктуры в непосредственной близости от здания.
Для достоверной оценки здания требуется 20 параметров, но для удобства восприятия мы выделим и сгруппируем основные:
- Локация.
- Тип здания, конструктивные особенности (в том числе паркинг), год постройки.
- Системы жизнеобеспечения.
- Планировочные решения и отделка.
- Инфраструктура БЦ.
- Безопасность.
- Управление зданием.
Если принимать в расчет все 20 параметров, то условием отнесения здания к Классу А будет наличие 16-ти из них, а к классу В – 10-ти.
Локация
И А, и В Классы предполагают выгодную локацию: деловые районы, высокая проходимость, близость транспортных развязок и метро, удобные подъезды к зданию. Однако «шаговая доступность» у БЦ разная: для сотрудников разница в 5 и 20 минут ходьбы от метро к месту работы может оказаться принципиальным моментом. Некоторые собственники зданий В Класса выходят из затруднительного положения, организовав доставку корпоративными шаттл-басами. Это хороший ход. К весомым отличиям мы отнесем имидж локации: вблизи БЦ А и В+ Классов не должно быть объектов, которые могут повлиять на имидж (свалки, промзоны, тюрьмы и тд). Для класса В- это условие факультативно (не обязательно).
Тип здания
Здесь отличия более существенны. Офисы Класса А расположены в новых зданиях, изначально спроектированных под Бизнес-центр, а Класса В – в основном в реконструированных зданиях или же в Деловых центрах, эксплуатируемых более 5-7 лет. Это напрямую связано с инженерным оснащением и планировочными решениями, а также с архитектурой и дизайном. Например, в офисах А Класса лучше инсоляция, так как площадь остекления больше. Обязательное требование – наличие подземного или крытого паркинга. Парковочный коэффициент не менее 1:100 м 2 . Для В+ и В- зданиях этот показатель необязателен.
Системы жизнеобеспечения
Инженерные системы здания – это «невидимый фронт», от которого напрямую зависит комфорт ваших сотрудников. Класс А предусматривает центральную систему кондиционирования (не ниже двухтрубной), бесперебойное электроснабжение (или два независимых источника питания, не менее 70 Вт на 1 м 2), наличие скоростных лифтов с периодом ожидания не более 30 секунд, заведение не менее двух провайдеров.
Планировочные решения и отделка
В современных зданиях Класса А довольно широкий шаг колонн: это помогает использовать полезную площадь максимально результативно. В одной из прошлых статей мы писали о так называемом loss factor – коэффициенте потерь. Чтобы этот коэффициент был минимальным, здание должно соответствовать следующим параметрам:
- Иметь шаг колонн не менее 8 х 8 м;
- Площадь этажа от 1 000 м 2 ;
- Лестница, лифты и санузлы расположены в центре этажа;
- Планировка офисов открытая.
Допустимые значения loss factor для офисов Класса А составляют 12-18%, для Класса В – не выше 20%. В переводе на финансовый язык это означает, что за каждые 100 квадратов своего помещения вы заплатите как за 112 или 120 соответственно. Разница вполне наглядна.
В помещениях Класса В+ и особенно В- часто встречается кабинетно-коридорная или смешанная планировка. В помещениях класса А – открытая. Предпочтения здесь зависят только от требований компаний-арендаторов, но понятно, что лосс-фактор, в первом случае, выше.
Высота потолков после отделки должна составлять не менее 2,7 м. Здесь снова выигрывает А Класс: у него это значение обычно приближено к 3 м, а для В Класса данный параметр факультативен. Качественная отделка включает подвесные потолки с рациональным освещением, пластиковые окна, линолеум или ковролин на полу, обои под покраску на стенах.
Инфраструктура
Для удобства арендаторов в здании должна располагаться столовая или кафе, банкомат и терминалы оплаты. Здания В Класса этому соответствуют. А Класс предоставляет больше возможностей: в состав инфраструктуры здесь входят переговорные комнаты и конференц-зал, а на первом этаже расположены дополнительные полезные сервисы – магазины, химчистки, отделения банков, химчистки и т. д. Крупные БЦ нередко имеют в своем составе фитнес-центр.
Безопасность
Многоуровневая система безопасности – непременный атрибут престижного БЦ. Здания Класса А оснащены противопожарной автоматикой, видеокамерами. Все помещения, подземные и наземные стоянки охраняются, организован контроль доступа на территорию и в помещения.
Управление зданием
Профессиональное управление – это отсутствие головной боли у арендаторов. Сломанные краны, розетки, сантехническое оборудование – любая из этих неисправностей решается оперативно, не парализуя работу компании. Это же касается вопросов клининга и вывоза мусора.
Различия:
- В помещениях Класса А система управления централизованная, автоматизированная. Управляющая компания должна обслуживать не менее 25 000 м 2 площадей;
- В зданиях В+ привлекается сторонняя управляющая компания или собственная служба эксплуатации;
- В зданиях В- обслуживание производится собственной службой или компанией на аутсорсе (не менее 2х объектов, каждый из которых имеет площадь от 3000 м 2).
Вместо заключения
Отметим еще один важный момент. Здания Классов А и В+ должны принадлежать одному собственнику, а пул арендаторов – быть сбалансированным. Несоблюдения критерия "собственности" доспускается для Многофункциональных комплексов, включающих в себя офисные и торговые помещения или апартаменты. Для Класса В- данное требование факультативно. Поэтому при выборе офиса в таком БЦ обратите особое внимание на отсутствие конкурентов по бизнесу.
Наши рекомендации: офисы Класса А отвечают всем требованиям современного бизнеса. Класс В+ несколько уступает им по архитектурным и планировочным характеристикам, парковкам, инфраструктуре. Класс В- неплохой и экономичный вариант, если во главу угла не ставится презентабельность и престижность БЦ, а с некоторыми неудобствами вы готовы смириться.