Строительная продукция в маркетинге как товар представляет собой все, что может удовлетворить потребность человека в объектах недвижимости и предлагается рынку недвижимости для купли-продажи с целью приобретения его для личного или общественного пользования. Это могут быть готовые здания и сооружения жилищно-гражданского или производственного назначения, строительные конструкции и строительные материалы. Строительная продукция может представлять собой также строительные услуги подрядчика, обеспечивающие создание объектов недвижимости. И, наконец, она может выражаться в виде услуг проектно-изыскательской и научно-исследовательской организации по разработке проекта объекта недвижимости. Кроме того, в понятие «строительная продукция как товар» вкладывается комплекс услуг по сопровождению объекта недвижимости как в период строительства, так и в послестроительный период.

Таким образом, строительная продукция в системе маркетинга может рассматриваться как товар по замыслу его содержания (проект), товар в реальном исполнении (готовый объект), товар в виде строительных услуг подрядчика и, наконец, товар в виде сопровождения строительной продукции.

В этом заключается одно из принципиальных отличий строительной продукции как товара по сравнению со всеми видами товаров массового или серийного производства, выступающего на рынке в виде продукции или ее сопровождения в период эксплуатации.

Производство строительной продукции как товара по замыслу прежде всего должно ответить на вопрос, что предполагается предложить покупателю. С точки зрения маркетинга, для реализации товара прежде всего необходимо выявить скрытые за любым товаром нужды потребителя. Пропагандировать и продавать нужно не свойства товара, а выгоды от него. Для покупателя коттеджа, гостиницы, магазина и, наконец, завода, электростанции должны быть раскрыты и обоснованы выгоды от приобретения этих объектов. Покупая строительную ферму, железобетонную плиту перекрытия или другое изделие, покупатель должен вить очевидную выгоду от приобретения именно этого изделия. Строительная продукция как товар в реальном исполнении может характеризоваться уровнем качества исполнения, архитектурными, объемно-планировочными и технологическими решениями, особенностями дизайна, марочным названием и т.п. И, наконец, товар может сопровождаться дополнительными услугами, подкрепляющими интерес покупателя: представление кредита, рассрочка платежа, гарантийное обслуживание технологического оборудования, эксплуатационное сопровождение, доставка изготовителем строительных конструкций и материалов. Покупателю могут предлагаться и другие дополнительные услуги, подкрепляющие выгоду приобретения этого вида строительной продукции. Идея подкрепления товара дополнительными услугами требует иного подхода к изучению проблем рынка. При таком подходе понятие конкуренции может представляться в ином свете: это конкуренция между собой не того, что произведено строительными, проектными или производственными фирмами, а того, чем они дополнительно обусловили свою продукцию в виде услуг, консультаций, гарантий, финансирования, особенностей поставки и прочих услуг, представляющих определенный интерес для потребителя (например, подбор участка под строительство в престижном районе, экологически чистых зонах, позволяющий при практически одних и тех же затратах на создание объекта в период его эксплуатации извлечь более высокие доходы). Опыт оказания проектных и строительных услуг, организация поставки и монтажа технологического и строительного оборудования подтверждают важность поиска эффективных путей подкрепления своего товара дополнительными услугами. При рассмотрении маркетинговой деятельности в области строительства следует остановиться на особенностях строительной продукции как товара, принципиально отличающейся от товаров промышленного производства, технологический процесс которых обеспечивает массовый или серийный выпуск готовой продукции на рынок сбыта. К этим особенностям относятся:

Стационарность, неподвижность строительной продукции как в период ее создания, так и в течение всего времени эксплуатации. Размещение строительной продукции на определенном земельном участке делает ее зависимой от стоимости земельного участка, конъюнктуры цен на рынке земли, от природных и климатических условий, которые оказывают существенное влияние на конструктивные и архитектурно-планировочные решения;

Жизненный цикл строительной продукции обычно более продолжителен по сравнению с товарами промышленного производства, даже длительного пользования, а тем более товарами народного потребления и измеряется, как правило, десятками лет;

Высокая капиталоемкость строительной продукции резко ограничивает круг потенциальных покупателей объектов недвижимости. Потребительские предпочтения в сфере капитального строительства характеризуются консервативностью, в меньшей степени подвержены влияниям моды;

Индивидуальность спроса на объекты недвижимости. В подавляющем большинстве случаев преобладает не массовый, а дифференцированный подход в создании и реализации объектов строительства, учитывающий вкусы и запросы индивидуальных потребителей;

Высокая степень индивидуализации строительной продукции оказывает существенное влияние на эластичность спроса. Этим объясняется относительно ограниченная конкуренция на рынке недвижимости как между товаропроизводителями, так и потребителями;

Объекты капитального строительства в меньшей мере поддаются стандартизации и унификации. Товарный спрос во многом определяется уровнем профессионализма проектировщика и строительного подрядчика, что придает особую ценность, обусловленную авторством изготовителя;

Каналы распределения и товародвижения продукции капитального строительства характеризуются высоким уровнем специализации и по сравнению с рынком потребительских товаров коммерческое посредничество в сфере капитального строительства развито в значительно меньшей степени. Здесь чаще наблюдаются непосредственные контакты между товаропроизводителем и потребителем.

К особенностям продвижения строительной продукции как товара на рынке-недвижимости можно отнести следующие:

Вновь созданная строительная продукция на рынке сбыта сразу же попадает в серьезную конкурентную среду вторичного рынка недвижимости, т.е. рынка сбыта объектов недвижимости,

которые уже находятся в эксплуатации и, в силу этого, в большинстве случаев имеют более низкую цену, но вместе с тем способны удовлетворить население и тем самым создают трудности с реализацией объектов нового строительства. Реализация вновь созданной строительной продукции в этих условиях в значительной степени зависит от ее потребительского качества, инвестиционной активности предприятий и платежеспособности населения;

Строительная продукция может быть продуктом отложенного потребления, когда потребитель довольствуется имеющимся у него продуктом либо обращается на вторичный рынок за товаром худшего качества, намечая в перспективе приобретение другой недвижимости;

Строительная продукция ориентирована на длительное пользование, вследствие чего покупатель редко обращается на рынок за новым продуктом, чаще его будут интересовать улучшения продукта - ремонт, модернизация, реконструкция;

Локальная закрепленность продукции делает рынок подрядных работ локальным и его развитие может осуществляться только в совокупности с социально-экономическим развитием региона, в котором определены перспективы создания рабочих мест, благоприятные рекреационные условия и т.п.;

Производственно-коммерческий цикл создания строительной продукции продолжителен, поэтому необходима четкая процедура финансирования, учет фактора времени, наличие информации, дающие возможность довести объект до завершения; длительность производственно-коммерческого цикла требует также тщательного обоснования проектных решений, которые сократили бы риск морального старения продукции;

Требования к новизне строительной продукции в условиях рынка высоки, особенно если создается новое производство, которое должно быть конкурентоспособным; в результате этого жизненный цикл товара, производимого строительной организацией, ограничен отдельным заказом и требуется высокая техническая и технологическая готовность к созданию новой единицы продукции;

Создание каждой единицы продукции требует вовлечения большого числа участников, организация вступает в деловые отношения с целой Группой новых партнеров, что является дополнительным источником риска.

Таким образом, можно отметить, что специфические особенности строительной продукции способны оказывать влияние, с одной стороны, на ее реализацию, а с другой - - на деятельность проектных и строительных фирм как хозяйствующих субъектов, как при формировании активов, так и при производстве строительной продукции. Практически ни одна из особенностей строительного продукта не создает преимуществ для успешного функционирования на рынке по сравнению с другими производствами, а лишь делает проблемы подрядных фирм многоаспектными и более сложными.

Эти особенности оказывают существенное влияние на методы и формы маркетинга в строительстве. При определении стратегий маркетинга для отдельных видов товаров строительного производства у производителя возникает необходимость классифицировать свою продукцию на основе присущих этим товарам характеристик.

5.3. Планирование затрат на стадиях жизненного цикла строительной продукции

Деятельность по разработке планов охватывает все стадии жизненного цикла строительной продукции (рис. 5.4).

Рис. 5.4. Жизненный цикл строительной продукции в системе планирования строительной организации

В ходе долгосрочного планирования определяются общие цели и стратегия строительной организации, а также ориентировочная, подлежащая уточнению, сумма затрат. Основная задача краткосрочного планирования – выбор средств для достижения намеченных целей. В этих планах определяются общие кадровая политика, производственная стратегия, финансовая политика, маркетинговая стратегия и сумма расходования ресурсов по видам.

Текущее планирование (обычно на год) с детализацией по кварталам и месяцам имеет несколько форм. Оно заключается в определении промежуточных целей строительной организации. При этом детально разрабатываются способы решения задач, использования ресурсов, внедрения новшеств. Основными звеньями текущего плана являются календарные планы (месячные, квартальные, полугодовые). Они составляются на основе сведений о наличии заказов, обеспеченности их материальными ресурсами, степени загрузки производственных мощностей и их использовании с учетом сроков исполнения каждого заказа. В календарных планах производства предусматриваются расходы на реконструкцию имеющихся мощностей, замену оборудования, обучение рабочей силы. В план по сбыту строительной продукции включаются показатели по предоставлению технических услуг и обслуживанию.

Одной из форм текущего планирования является разбивка среднесрочных планов на краткосрочные с более детализированными отрезками. Другая форма – разработка политики и механизмов регулирования в случае возникновения непредвиденных ситуаций в будущем. И, наконец, третьей формой текущего планирования является бюджетирование.

Продолжительность текущих и долгосрочных планов зависит от длительности жизненного цикла строительной продукции. Его сокращение или удлинение активно влияют на суммарные затраты. Связь между временными и затратными параметрами неоднозначна. В ряде случаев удлинение цикла приводит к увеличению общих затрат. Когда же увеличение цикла обусловлено более тщательной научной и опытно-конструкторской проработкой изделия, оно может привести к значительной экономии на стадиях производства и эксплуатации.

Жизненный цикл характеризуется четкими границами и взаимосвязями. Их установление очень важно для определения сферы деятельности и компетенции управления строительной организацией (рис. 5.5).

Для нас больший интерес представляют жизненный цикл строительной продукции и задачи планирования затрат на различных его этапах.

1. Концептуальная стадия . Планирование затрат начинается с выработки целей, формулируемых на уровне высшего руководства организации. Основное назначение плана на этом уровне – логически выстроить цепочку работ по достижению конечных целей проекта. План базируется на мониторинге внешней среды и знании внутреннего состояния проекта, от которых зависят постановка и корректировка его целей.

Маркетинговые исследования в основном предоставляют информацию о внешней среде, в первую очередь о строительных рынках. Чтобы определить место, которое можно занять на рынке, нужно трезво оценить свою стратегическую позицию по отношению к конкурентам, выяснить, с кем предстоит бороться и кто конкурент номер один.

Рис. 5.5. Жизненный цикл строительной продукции в составе жизненного цикла строительной организации

Этот важнейший этап работы над планом производства страхует строительную организацию от убытков, если продукция не находит платежеспособного спроса.

На стадии разработки строительной продукции и маркетинговых исследований выполняют расчет предварительных затрат, так как именно в ходе конструирования, разработки технологии, определения емкости рынка закладывается уровень затрат, начинаются планирование доходов и контроль затрат на производство продукции. Квалифицированная предварительная оценка позволяет исключить из производственного процесса дорогостоящие, нерентабельные элементы.

На концептуальной стадии планирование затрат может производиться в рамках стратегии, выбранной строительной организацией. Согласно диаграмме Майкла Портера, организация может выдержать конкуренцию, используя стратегии лидерства на основе затрат, дифференциации и фокусирования.

Стратегия лидерства на основе затрат базируется на снижении своих затрат по сравнению с затратами конкурентов. Осуществляется обязательный контроль затрат, благодаря которому достигается высокая эффективность производства. При более низких затратах строительная организация стремится поддерживать высокий уровень прибыли. Кроме того, низкие цены могут препятствовать появлению новых конкурентов.

Стратегия дифференциации направлена на поставку на рынок товаров или услуг, более привлекательных, чем у конкурентов, за счет имиджа, высокого уровня сервисного обслуживания, качества и др. Это долгосрочная стратегия по достижению уровня прибыли выше среднего по отрасли.

Фокусирование заключается в концентрации усилий на том, что лучше получается.

При разработке плана на этой стадии учитываются основные цели проекта, базовые сроки и максимальные размеры инвестиций, потенциальные участники, принципы нейтрализации факторов риска и местоположение строительства.

На первом этапе разрабатывается концепция стратегического плана строительной организации, исследуются методы ее выхода из кризиса (их плюсы и минусы), выявляются возможности и конкурентные преимущества. После установления общей задачи планирования затрат начинается структурная конкретизация плана во всех подразделениях (по видам работ, срокам исполнения, требующимся механизмам, материалам и др.).

2. Проектирование. На этой стадии утверждается состав работ по рабочему проектированию и начинается проектно-конструкторская деятельность. Подбираются материалы, позволяющие начать разработку проекта; корректируется и утверждается технико-экономическое обоснование, являющееся основой для проектирования.

На базе исправленной и утвержденной основы формируется новая, приближенная оценка затрат, включающая дополнительную информацию по проекту, поступающую к этому моменту. Оценка делается на основе сведений об объемах работ при известной стоимости оборудования и материалов. Неточность оценки – 10…15 %.

Целью данного этапа является разработка конкурентоспособной строительной продукции. В составе проекта организации строительства составляются уточненный план проекта в целом, календарные планы строительной части проекта и подготовительного периода, укрупненный сетевой график (для сложных проектов), стройгенплан, организационно-технологические схемы возведения зданий, ведомость основных работ, потребность в материально-технических ресурсах и строительных машинах.

3. Планово-подготовительные работы . Цель этого этапа – организация выпуска строительной продукции. После разработки частей плана осуществляется их взаимная корректировка до полной увязки и сбалансированности по материальным ресурсам и времени исполнения; устанавливаются порядок и очередность выполнения работ, сроки и ответственные исполнители; определяются источники и размеры финансирования, а также предельно допустимые затраты по каждому мероприятию, этапам и видам работ.

Составляются и корректируются по мере выполнения работ планы заключения контрактов, привлечения персонала, консультантов, подрядчиков, выполнения вспомогательных работ по проекту.

4. Строительство, выпуск конечной строительной продукции . На стадии строительства в составе проекта производства работ (ППР) и организационно-технологических мероприятий разрабатываются календарный план производства работ по объекту или комплексу работ, комплексный сетевой график, стройгенплан объекта, графики поступления на объект строительных материалов и движения рабочих, технологические карты (включая почасовые графики), мероприятия по выполнению различных видов работ, предложения по оперативно-диспетчерскому управлению.

При разработке программы работ в строительных организациях осуществляется корректировка календарных планов возведения объектов, графиков поступления ресурсов и других документов ППР с учетом реально складывающихся производственных ситуаций, наличия трудовых и материально-технических ресурсов, готовности фронта работ.

5. Реализация строительной продукции. Для проектов строительства зданий и сооружений реализация означает окончание строительно-монтажных и пусконаладочных работ. Стадия реализации включает контроль, корректировку и исполнение всех планов проекта. На данной стадии планируются затраты на реализацию маркетинговых мероприятий и концепцию бенчмаркинга.

Именно на этой стадии образуется прибыль, которая непосредственно связана с прогнозами, сделанными на концептуальной стадии проекта. Отличительными чертами данной стадии являются стабилизация роста прибыли, признание продукта потребителем, снижение его себестоимости. Однако в конце стадии, когда наблюдаются первые признаки абсолютного снижения прибыли, становятся актуальными задачи обновления ряда продукции и разработки ее новых видов. На этом этапе возрастает значение планирования стратегических задач (поиск новых идей, их разработка, испытание, продвижение на строительный рынок и пр.) и, соответственно, перспективного планирования затрат.

6. Эксплуатация строительной продукции . Цель планирования – обеспечение гарантийного периода строительной продукции и, как результат, повышение конкурентного статуса строительной фирмы.

7. Утилизация строительной продукции . Задачей планирования на завершающей стадии жизненного цикла строительной продукции является быстрый уход с рынка и замена устаревшей продукции новой. Ликвидация проекта может производиться как одномоментно, так и по частям. Но это будет уже другой проект.

Для понимания значимости планирования затрат на различных стадиях жизненного цикла строительной продукции полезно графически представить время (продолжительность) каждой стадии и затраты (рис. 5.6).

Рис. 5.6. Затраты по стадиям жизненного цикла

Затраты на концептуальной стадии минимальны, на последующих стадиях они растут быстрее. Например, затраты на проектирование в десятки раз больше затрат на маркетинг и мониторинг строительных рынков, затраты на планово-подготовительные работы в 2…5 раз выше затрат на проектирование, а строительство требует еще больших затрат. Чем конкретнее программа деятельности объектов, тем меньше доля предпроизводственных затрат в совокупных затратах за жизненный цикл объекта.

8.Жизненный цикл строительного предприятия.

В развитии любого строительного предприятия просматриваются определенные закономерности, которые могут отличаться скоростью протекания и амплитудой уровня развития. Это можно проследить по классической схеме жизненного цикла предприятия (рис. 2.1).

а - динамика потребности в финансировании преуспевающего предприятия; б – три примера жизненного цикла; в - стадии жизненного цикла; А, Б, В - жизнен­ные циклы; Т - временной лаг; I - стадия зарождения; II - стадия развитии III - стадия бурного роста; IV - стадия стабильного развития; V - стадия появления тенденции спада; VI - стадия активного спада; VII - стадия банк­ротства; VIII - стадия ликвидации деятельности

В жизненном цикле можно выделить следующие традиционные стадии: I - зарождение, II - развитие, III - бурный рост, IV - стабильное развитие; V - появление тенденции спада; VI - активный спад; VII - банкротство; VIII - ликвидация деятельности. Однако ликвидация деятельности строительного предприятия не всегда совпадает с моментом ликвидации самого предприятия. Так, на рис. 2.1 между жизненными циклами Б и В существует временной лаг Т, т. е. предприятие, исчерпав все свои резервы в период функционирования в цикле Б, может продлить свою жизнь в цикле В лишь при условии сторонних финансовых инъекций, а в период Т оно претерпевает кризис.

Рассмотрим функционирование строительного предприятия при его нахождении на различных этапах жизненного цикла с точки зрения движения финансов предприятия, т.е. охарактеризуем его состоятельность и жизнеспособность на различных этапах своего развития для определения момента возникновения кризиса.

Фаза зарождения или создания предприятия характеризуется большим расходом всех ресурсов, причем результаты деятельности предприятия на этой стадии не окупают вложенные средства, т.е. предприятие работает себе в убыток. На этом этапе новое предприятие какое-то время, как правило, не ведет хозяйственно-производственной деятельности, но несет определенные убытки, связанные непосредственно с созданием и регистрацией нового предприятия, приобретением зданий и помещений, закупкой оборудования, сырья и материалов, привлечением трудовых ресурсов. Позже, на этом же этапе, предприятие начинает производственную деятельность, однако та еще не приносит прибыли.

Таким образом, основной характеристикой этого этапа развития является бесприбыльная, убыточная работа строительного предприятия. Важно, чтобы на первой фазе жизненного цикла предприятию хватило ресурсов для перехода в следующую. Далее предприятие достигает точки безубыточности (на графике кривой жизненного цикла эта точка является точкой пересечения указанной кривой с осью абсцисс).

В фазе развития или становления предприятие проходит критическую точку (начало безубыточной деятельности), когда стоимость всех использованных ранее ресурсов и доходы предприятия сравнялись. На этой стадии предприятие еще не приносит прибыли, но уже не работает себе в убыток. Начинается формирование стратегического потенциала.

Таким образом, фаза II жизненного цикла развития предприятия характеризуется переходом к безубыточной деятельности, получением первой прибыли, размер которой начинает расти все возрастающими темпами. Предприятие попадает на следующую стадию своего развития - этап роста. Его можно подразделить на этапы ускорения роста и замедления роста,

III, IV – соответственно фазы ускорения и замедления роста предприятия. Первая из них характеризуется достаточно интенсивным ростом активности предприятия, отсутствием или малым числом конкурентов. Руководство предприятия наращивает производственный потенциал предприятия, увеличивает объем производства и, следовательно, объем реализации. Ограничение роста на этом этапе определяется лишь ограничением ресурсов, как правило, материальных.

На этапе ускорения роста предприятие имеет больший резерв, больший потенциал роста; отсюда - развитие предприятия достаточно быстрыми темпами и, как следствие, быстрый рост объема прибыли, получаемой предприятием на этом этапе. За относительно короткий срок доходы предприятия резко возрастают. На этапе замедления роста темпы прироста доходов падают, но, тем не менее, рост доходов наблюдается. Возможности предприятия подходят к своему пределу, темпы развития замедляются, темпы роста прибыли падают, хотя рост прибыли наблюдается.

V фаза - фаза зрелости и, одновременно, появления тенденции спада. Предприятие достигает вершины успеха, пика доходов. Общее состояние предприятия стабилизируется, прекращается расширение производства. Задача любого управляющего на этом этапе - максимальное увеличение его продолжительности. Об этом необходимо позаботиться заранее, так как вслед за фазой устойчивости, как правило, наступает фаза спада. Резервы роста и производственный потенциал строительного предприятия использованы практически полностью, и предприятие легко «скатывается» на стадию спада.

Фаза спада характеризуется резким снижением объема получаемой прибыли, спадом деловой активности строительных предприятий. Фаза наступает главным образом за счет агрессивной политики соперничающих предприятий, а также за счет усиливающегося старения ресурсов предприятия. Это относится как к материальным, так и к кадровым, информационным, организационным ресурсам. Предприятие испытывает интенсивное ослабление потенциала, вследствие чего внешние факторы приобретают большое значение.

На этом этапе ухудшаются практически все финансовые показатели деятельности строительного предприятия, нарушается структура баланса. Предприятие «заболевает» и переходит в последние фазы существования - фазы «умирания».

VII и VIII- фазы «умирания»- предприятие начинает нести прямые убытки от своей деятельности. В этой фазе обычно начинают процедуру несостоятельности (банкротства), как правило, дело о банкротстве заканчивается объявлением предприятия-должника банкротом, конкурсным производством и ликвидацией предприятия.

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. В теории и практике различают 4 вида циклов : деловой, жизненный цикл товара, вида бизнеса и предприятия как имущественного комплекса.
На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы. Для оценки недвижимости представляет интерес рассмотрение 2-х жизненных циклов недвижимости:

1. Жизненного цикла недвижимости (товара) в качестве физического объекта.

2. Жизненного цикла недвижимости как объекта собственности.

ЖЦ недвижимости (товара) в качестве физического объекта состоит из 11 стадий:

1. Прединвестиционная стадия (анализ возможностей, обоснование).

2. Создание, формирование (проектирование, строительство).

3. Ввод в эксплуатацию.

4. Владение и использование.

5. Функциональное, экономическое устаревание.

6. Физический износ.

7. Капитальный ремонт или реконструкция.

8. Ухудшение потребительских свойств.

9. Изменение функционального назначения.

10. Конец экономического срока жизни.

11. Прекращение существования (естественное разрушение, снос).

На 3 и 11 стадиях ЖЦ недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

ЖЦ недвижимости как объекта собственности можно разложить на 10 стадий:

1. Приобретение (покупка, строительство, наследование).

2. Владение и пользование в определенный период.

3. Управление объектом.

4. Извлечение прибыли, удовлетворение потребностей.

5. Распоряжение собственностью и вещными правами на объект.

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользователей.

7. Изменение функционального назначения объекта.

8. Прекращение права собственности (продажа, национализация, реквизиция).

9. Конец экономической жизни объекта.

10. Повторение прежнего цикла или построение нового, модифицированного.

На 1, 6 и 8 стадиях ЖЦ недвижимости необходима процедура государственной регистрации прав.

ОН в процессе своего существования подвергается физическим, правовым и экономическим изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии ЖЦ:

• Формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и т.д.) земельного участка;
• Эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и т. п.)
• Смена (возможно и неоднократная) собственника , владельца или пользователя;
• Прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

1, 3 и 4 стадии предусматривают государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

ЖЦ недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличивается за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают этот срок.

Физический и экономический сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии ЖЦ и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие.

4. Позиционирование товаров.

Позиция товара на рынке - место, занимаемое данным товаром в сознании потребителей по сравнению с аналогичными конкурирующими товарами.

Позиционирование – это комплекс мер, благодаря которым в сознании целевых потребителей данный товар занимает собственное место по отношению к другим аналогичным товарам.

Атрибут позиционирования – это то ключевое преимущество товара, которое позволяет потребителю удовлетворять свои потребности наилучшим образом, отличает данный продукт от товаров конкурентов и является источником мотивации его покупок.

Чтобы убедить покупателя в том, что покупка именно этого товара будет полезной, нужно показать, что только товар с такими характеристиками способен удовлетворить ту или иную его потребность.

Классификация атрибутов позиционирования:

1. Простые основанные на физических свойствах атрибуты. Они напрямую связаны с одними физическими показателями товара, такими как цена, качество, мощность или размер .

2. Сложные основанные на физических свойствах атрибуты. Из-за наличия большого числа физических характеристик потребители могут использовать составные атрибуты, чтобы оценивать конкурентные предложения. Например, соотношение цена-качество. Примерами составных атрибутов являются быстродействие компьютера, вместимость автомобиля и дружественность по отношению к пользователю товара или услуги.

3. Абстрактные атрибуты. Хотя на эти атрибуты восприятия оказывают влияние физические характеристики, они не связаны с ними напрямую. В качестве примеров можно назвать плотность пива, качество французского вина и престиж автомобиля. Все эти атрибуты являются весьма субъективными, и их трудно связать с физическими характеристиками, кроме тех, что известны по опыту. Важность атрибутов восприятия с их субъективной составляющей меняется в зависимости от потребителей и классов продуктов.

Компания Volvo позиционирует свои автомобили как самые безопасные и наиболее долговечные, тем более что эти два показателя совместимы, ведь потребитель вполне обоснованно может предположить, что безопасный автомобиль окажется и очень долговечным.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Сегментация рынка по функциональным параметрам продукции и выбор целевого сегмента. Оценка конкурентоспособности и анализ спроса на изделие, оценка его эластичности, варианты расчета цен. Оценка валового объема продаж за период жизненного цикла товара.

контрольная работа , добавлен 20.01.2012


Анализ конкурентной ситуации на рынке. Изучение микро- и макросреды фирмы. Изучение запросов потенциальных потребителей. Анализ жизненного цикла товара. Определение параметров, подлежащих оценке. Расчет интегрального показателя конкурентоспособности.

курсовая работа , добавлен 27.03.2008


Выявление основных этапов жизненного цикла товара на основе анализа. Определение политики маркетинга на этих этапах. Анализ этапов жизненного цикла товара на примере компании "Проктер энд Гембел". Рекомендаций по разработке маркетинговых стратегий.

курсовая работа , добавлен 27.03.2009


курсовая работа , добавлен 30.10.2013


Концепция и методы оценки жизненного цикла товара. Маркетинговые стратегии, основанные на жизненном цикле товара. Анализ стадий жизненного цикла товара ООО "Портняжка". Товарные стратегии предприятия, основанные на анализе жизненного цикла товара.

курсовая работа , добавлен 13.05.2010


Рынок услуг. Услуги и типы услуг. Конкуренция на рынке услуг. Понятие о конкурентоспособности предприятия. Опрос. Алтайская кровельная компания. Оценка конкурентоспособности услуг АКК. Анализ опроса. Перспектива на будущее.

курсовая работа , добавлен 05.05.2006


Теоретические основы формирования развития маркетинговой деятельности. Этапы жизненного цикла товара. Анализ рынка швейных товаров на примере ООО "Кокетка". Разработка товарной стратегии предприятия на основе результатов анализа жизненного цикла товара.

курсовая работа , добавлен 16.05.2014