Управляющая компания для бизнеса: бонусы и риски. Управляющая компания как единоличный исполнительный орган акционерного общества Обществом должны управлять

Количество обращений по вопросу предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти. Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов. В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?

Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков. Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома. Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом. С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности. С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру. Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Обязанности управляющей компании

Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом. Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

• Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
• Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
• Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
• Прочистка канализации общедомовых стояков;
• Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;
• Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
• Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
• Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
• Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

• Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
• Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
• Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
• Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

• Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания. Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;
• Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
• Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов. Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.

Если такие услуги не предоставляются то смело , а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Но помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ. Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья. Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения. Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании - это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов. Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний. Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований , об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст. 155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Управляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности. Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация. Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность. Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура. В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. Главная проблема - это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии. И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке. Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже. Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

Статья 3
1. Носителем суверенитета и единственным источником власти в Российской Федерации является ее многонациональный народ.

2. Народ осуществляет свою власть непосредственно, а также через органы государственной власти и органы местного самоуправления.

3. Высшим непосредственным выражением власти народа являются референдум и свободные выборы.

4. Никто не может присваивать власть в Российской Федерации. Захват власти или присвоение властных полномочий преследуется по федеральному закону.
Какие еще должны быть назначения без воли народа???
Единственное, чего сейчас не хватает в парламенте и правительстве. а также в гос.думе, так это умения находить общие, соборные решения, которые будут выгодны всем...
Такое возможно в том случае, когда общество будет направлено на интересы всего общества, а не отдельно взятого гражданина...
ссылка на www.slavyanskaya-kultura.ru

0 0 0

0 0 0

Алексей Епишин ответил на Алексей Епишин 5 июля 2013, 14:54 Друиды были убеждены, что истинная цель духовного развития состоит не в объединении противоположностей, а в их отсутствии. И как только человек осознаёт истину, он становится связанным её законами. Но не раньше того.

Следовать истине - означает всегда поступать в соответствии с тем, о чём человек знает, что это есть истина, а ни с тем, что он хочет, чтобы было истиной. Именно это называлось правильным поступком.

Друиды прекрасно осознавали, что поскольку истина едина, метод достижения высшего мастерства на пути к ней также неизбежно должен быть единым (чего не скажешь о современной науке). Метод нельзя разложить на части - ведь каждая отдельная взятая часть, предоставленная самой себе, будет, подобно лучам света, неизбежно стремиться от центра, а не к центру, который является конечной целью знания. И эти части могут снова стать единым целым, если только собрать их воедино. В противном же случае они так и останутся ничем иным как отдельными лучами. Поэтому друиды изучали всё науки единым неразрывным комплексом и достигали очень многого в таких областях, как астрономия, астрология, алхимия и медицина.

0 0 0

Алексей Епишин ответил на Алексей Епишин 5 июля 2013, 14:55 Просто преподнесённая информация не оказывает на человека никакого влияния. Чтобы она пустила корни, то есть оказала влияние на духовное развитие человека, её надо заработать, открыть для себя. Когда же человек приобретает знание, он становится более свободным от слепой веры. Не будем забывать, что вера - это специфическое отношение к действительности, к воображаемым объектам, явлениям, чья достоверность и истинность принимаются без теоретических и практических доказательств. Следовательно, вера - это утрата критичности. Верование - это убеждение в истине или реальности без позитивного знания. Вот вам ещё одно доказательство, что ближе всего к истине тот, кто меньше отходит от логики и науки.

Только науку нужно изучать целиком, а не отдельными лучами или направлениями...
С уважением Алексей!!!

0 1 1

Алексей Епишин ответил на Алексей Епишин 5 июля 2013, 15:07

Я объясню свою позицию тем, когда академик-археолог совместно с законодательным собранием чуть не выпустил в свет закон, который мог уничтожить всю область науки под названием археология... Его ошибка в том. что он посчитал весь народ археологами, а любые земляные работы археологическими раскопками:
ссылка на trv-science.ru
Начинается с моих комментариев... Две темы обсуждения я был ближе к позиции археологов, но когда понял, что они зарываются и считают себя умнее других, просто объяснил на пальцах действие их законопроекта с разных ракурсов...

Любое решение будет истинным, когда в его решении принимают участие все и оно будет выгодно всем...
В противном случае одни получат льготы, а другие дополнительные нагрузки на их исполнение...
С уважением Алексей!!!

0 1 1

Алексей Петров ответил на Алексей Епишин 5 июля 2013, 16:32 Согласен с Вами, Алексей Епишин- любые законы пишутся в угоду властным структурам, но без научного опыта и реальных испытаний на населении они работать не будут-это ЗАКОН ПРИРОДЫ и никакому политику или депутату это не изменить-как бы они не пытались. Временно-возможно, но для постоянства нужна поддержка всего населения, причём настоящего-а не прошлого или будущего.Научные советники нужны-но без анализаторов последствий, моя планета Земля может получить наивных управленцев-учёных,что для меня неприемлемо.

Попробуем представить себе схему управления государством, последовательно следуя принципу необходимости обратных связей. Здесь такая связь – это ответственность управителя за сделанное, она входит в цепочку: цель + оценка отклонения + наказание управителя за недостижение цели.

В обычных условиях общество руководствуется традициями, здесь государство как система управления вообще не должно вмешиваться. Когда же управляемая система почему-то начинает вести себя непредвиденным образом, то управление должно, прежде всего, удержать систему в пределах безопасной для нее области параметров. При невозможности использования известных схем управления из-за изменения условий или возникновения новых целей должны конструироваться новые варианты действий, оптимизируемые с точки зрения пользы общества через систему обратных связей. Это эволюция.

Бесконтрольность (отсутствие обратных связей) сама по себе может являться причиной перерождения и деградаций любой системы госуправления. И здесь уже ни о какой устойчивости говорить не приходится (сейчас общим местом является положение, что абсолютная бесконтрольность развращает абсолютно!). И будь в такой системе изначально государство идеально, а руководители – святыми, они обречены. Руководители неизбежно превратятся в бездеятельных и своекорыстных чинуш, использующих власть в своих интересах. А дальше работа в такой системе управления будет привлекать уже вовсе не святых. Недаром, еще на заре советской власти В. Ленин отмечал, что в правящую партию стремятся проходимцы.

В доперестроечной жесткой схеме централизованного планирования чиновники высших эшелонов власти вообще не несли ответственности за результаты реализации планов (план был «закон», его выполнение – долг, так что ответственность за результат лежала на исполнителях, а отнюдь не на творцах плана). А в последние годы застоя уже достаточно бесстыдно признавалось, что планы не сбалансированы. Тем самым от ответственности освобождались и низовые руководители: ведь нельзя наказывать за невыполнение нереальных заданий. А чтобы устранить даже саму возможность поиска виноватых, просто придумывали и провозглашали какую – ни будь «объективную» причину. Перед самой Перестройкой таковой была «сложная демографическая ситуация».

Однако это положение не с Октябрем появилось. Еще А.К. Толстой в своей «Балладе с тенденцией», «пролистывая» историю со времен Киевской Руси, каждый ее этап резюмировал: «Земля у нас обильна, порядка в ней лишь нет». Так что несостоятельность управления определяла развитие нашего государства издавна.

Посмотрим с этой точки зрения на существующее госуправление. Его действия сегодня сплошь и рядом определяются именно стремлением уйти от ответственности. Пример – введение законов задним числом.

Система законности, как таковая, предназначается для того, чтобы гражданин имел возможности учитывать требования общества и планировать свои действия в соответствии с ними. Отсюда вытекает, в частности, принцип необратимости права: закон, ограничивающий права и возможности индивида, не имеет обратной силы. Без этого все положения законности теряют смысл. А человек, лишившись возможности определять свое будущее, лишается мотивации к труду (и социальной жизни вообще).

Поэтому, хотя законность и обременительна для эгократов, пока от успехов развития промышленности государства зависела его обороноспособность, и значит сама существующая власть, законность формально старались не нарушать. Но ограничение существа прав человека, несмотря на соблюдение определенного декорума, не могло не сказываться. Это, по-видимому, и явилось одной из основных причин падения темпов развития страны. А уж формальное пренебрежение основными принципами законности при перестройке свидетельствует о дальнейшем увеличении возможностей произвола эгократии (вот вам и ее цель).

Возможность безответственности была заложена в структуре органов нашей власти изначально. Действительно, законы, которые принимал Верховный Совет, и сама конституция не предназначались для непосредственного исполнения (так называемые, законы непрямого действия): исполнительная власть и сейчас почти для каждого закона выпускает инструкции по его применению. Поэтому нельзя было спрашивать за исполнение Закона с Верховного Совета, так как между ним и результатом располагалась еще исполнительная власть. (Не случайно существует поговорка: степень ответственности обратно пропорциональна квадрату числа лиц, готовивших документ). Результат был соответствующим: законы приходилось постоянно дополнять и уточнять, а их организующая роль сводилась к нулю. Зато число чиновников возрастало.

Нужен механизм власти, очищенный от безответственности. Каким он должен быть (хотя бы в общих чертах)? Какова возможная методология его поиска?

Сначала несколько общих соображений. Как показано выше, надежно предопределить поведение таких сложных систем, какими являются социальные сообщества людей, со скрытыми в них неоднозначностями развития, невозможно. Значит невозможно и прямое заимствование наработанных в технике методов синтеза систем управления.

В математике и технике в подобных случаях прибегают к методу «проб и ошибок», но если речь идет о человеческих отношениях, о современном человеческом обществе в целом, то прямое использование этого метода неприемлемо.

Поэтому опорой в поиске могут быть только аналогии с известными технике методами. И именно аналогии всегда используют в подобных случаях. Великий ученый, астроном и математик 16...17 веков Кеплер говорил: «Я больше всего дорожу Аналогиями, моими самыми верными учителями. Они знают все тайны Природы...».

Можно сослаться и на авторитет более близкого нам во времени ученого – А. Богданова*. В своей книге «Тектология» он еще в начале века предвосхитил идеи кибернетики, положив их в основу теории организации и управления обществом. Его методология так же основывалась не на новых откровениях, а на аналогиях с известными закономерностями из всех областей деятельности человека, жизни природы и науки.

* Богданов А.(1873...1928). был естествоиспытателем, экономистом, философом, политическим деятелем. В молодости – народник, с 1896 г. – член РСДРП, в 1905...1907 годах – член ее ЦК. Это с его философскими построениями спорил Ленин в своем «Материализме и эмпириокритицизме». После Октябрьской революции он отошел (или был отодвинут) от политики и переключился на естественно-научные исследования. Им был создан первый в мире институт переливания крови.

Мы в дальнейшем, приняв метод аналогий в качестве инструмента, будем рассматривать возможные варианты управления обществом и экономикой в соотнесении с методами и структурами, которые применяются в технических системах управления. Но начнем с рассмотрения самого субъекта управления.

4. Понятие «эгократия»

Зачастую истину легче отыскать за тем, о чем молчат. И отсутствие в нашем языке понятия, которое определяло бы носителя наших зол, вероятно, совсем не случайно. Нет термина – не ясно о чем говорить, что анализировать.

Любую систему государственного управления, существующую вне внешнего контроля и воздействий, следует назвать самовластием. Термин этот известен, его применяли еще для характеристики царского самодержавия. Он прекрасно представляет сущность своего объекта. Но он утвердился как характеристика только формы власти. А сами носители власти – люди, человеческое наполнение аппарата управления этой системы при таком подходе неназываемы, безымянны. Для них как объекта рассмотрения необходимо предложить новый, самостоятельный термин.

Соответствующим понятию самовластие и созвучным термину бюрократия, часто используемого для обозначения людей власти, является термин «эгократия». Именно его мы и будем использовать далее.

Поэтому введение нового специального термина «эгократия» для властителей – носителей самовластия напрашивается и необходимо. Но использование его требует разъяснений. Ведь количество уже используемых синонимов велико. Говорят о бюрократии, партократии, о командно-административной системе, групповщине.

Всякий труд почетен, а труд по управлению – особенно. Государство без хорошего управления – немыслимо (когда-то Наполеон говорил, что «стадо ослов, ведомых львом, сильнее стада львов, во главе которых осел»). Управление же невозможно без соответствующего аппарата. Для общего обозначения работников аппарата существует термин «бюрократия».

Бюрократия . В строгом своем значении этот термин должен использоваться только для обозначения класса государственных служащих*. Но в обыденном понимании за термином «бюрократия» закрепился негативный смысл – он обозначает чиновников-волокитчиков. Так его использовал и В. Ленин. А в наше время такое уничижительное его значение почти вытеснило основное. На головы чиновников и бюрократов с печатных страниц обрушивается неисчислимое количество проклятий.

* В таком значении применяют его, например, в книге о Сперанском – выдающемся реформаторе и государственном деятеле России в царствование Александра I. Она называется «Светило российской бюрократии» [Томсинов В.А. – М.: Мол. гв., 1991] и, как можно видеть, здесь он не несет никакой отрицательной окраски.

Впрочем, проклинали чиновничий люд издавна. Например, еще патриарх Никон говорил, что «приказные люди – враги божьи и дневные разбойники, без всякой боязни в день людей божьих губят»*. Даже М.Е. Салтыков-Щедрин, сам побывавший вице-губернатором, то есть чиновником достаточно высокого ранга, видел в своих бывших сотоварищах только объект для сатиры или даже сарказма.

* По материалам кн. Демидова Н.Ф. Служилая бюрократия в России XYII века...– М.: Наука, 1987.

О чиновниках, о бюрократии говорили как об извращении, о социальной болезни государства, от которой следует как можно скорее избавиться (предполагая как-то само собой разумеющимся, что это возможно). И это в то время, когда роль и численность бюрократии с ростом сложности управления государством непрерывно росли.

Первый настоящий, серьезный анализ сущности бюрократии принадлежит выдающемуся философу нашего века Максу Веберу. Он рассматривал бюрократию как один из определяющих, органических слоев общества, обязательный и необходимый. Отвлекшись от нарушений и злоупотреблений, он проанализировал ее функции и представил деловой портрет бюрократа, своеобразный рабочий эталон. По Максу Веберу бюрократ – это профессионал сферы управления, занимающий в ее строго упорядоченной системе четко определенное место и четко выполняющий свои обязанности. Это человек дисциплинированный, исполнительный, не позволяющий своим личным интересам влиять на работу. В идеале он – идеальная деталь идеальной машины*.

* Чтобы дать убедиться читателю в авторитетности такого подхода, лучше почувствовать значение произведенной переоценки, скажем несколько слов о самом Вебере. Макс Вебер (1864...1920) был философом. Сейчас, как сказано о нем в одной из статей журнала «Вопросы философии» № 8 за 1989 г. «Вебер уже давно превратился в источник идей для всех». Однако философы – особый мир, их оценки друг друга, может быть, лучше оставить им для внутрифилософского использования. А вот то, что Вебер, анализируя ход русской революции 1905 года еще тогда фактически предсказал приход к власти Сталина, разве что только не назвав его по имени, должно впечатлять. Судите сами, он писал: «В будущем главный конфликт развернется между бюрократией и массами. Массы еще ждут своего выхода на политическую арену. Но бюрократия... уже активный агент политического процесса. Более того, в настоящий момент она победитель. ... Отныне все политические дела будут решаться профессионалами». При отсутствии самоуправления это означает бюрократизацию абсолютную. И вспомните, что Сталин после Октябрьской революции, заняв пост наркома РКИ, а затем и Генерального секретаря политбюро, оказался фактически во главе новой бюрократии. (А находятся ведь и до сих пор наивные люди, которые думают, что могло бы быть, если бы Ленин не умер в 1924 году, если бы НЭП не..., если... не. Интересно было бы посмотреть, кто, какая партия смогла бы противостоять бюрократии).

После Вебера появилась возможность перейти в исследованиях бюрократии от оценок эмоционального плана к оценкам по качеству ее функционирования. И стало ясно, что бороться с ней только средствами сатиры, заклинаниями и проклятиями – глупо.

«Партократия » – используется как ругательный термин, рожденный в последние годы и обозначающий аппаратчиков коммунистической партии, а иногда и коммунистов вообще. Эгократы охотно используют его, приветствуя привязку источников всех бед к идеологии коммунизма. Ведь если виновата идеология, то никто не будет говорить о самих тогдашних властителей и их ответственности.

«Административно-командная система » означает аппарат управления, человеческое наполнение которого – опять-таки бюрократия. Но понятие это, введенное впервые Г. Поповым в его рецензии на книгу А. Бека «Новое назначение», не ассоциируется с живыми людьми, о действиях которых написана книга. Ее герои оказывается не суть этой самой системы, они уже как бы точно ее жертвы. Чувства, которые читателем должны были быть адресованы им, оказываются перед злом, которое лишено живой плоти.

Лозунг «аристократов на фонари» и призыв «вздернем командно-административную систему» – это «две большие разницы». Тут Г. Попова можно сравнить с молодцем-тореадором, который изящным взмахом красного плаща заставляет несущегося в последний и решительный бой быка воткнуться в пустоту. Как известно, в результате быка убивают, а тореадор – получает заслуженную награду. В нее входят, кажется, отрезанные уши быка (по-своему это справедливо – не будь лопоухим, умей правильно определять врага).

«Групповщина » – это, в соответствии с не очень известным определением*, – объединение в группы, кланы, клики на базе своекорыстных, эгоистических, амбициозных интересов. То есть это понятие, вроде бы, не тождественно понятию «эгократия», но объем его пересекается с объемом последнего. Светлана Алилуева в своей книге «20 писем другу» вспоминает, как она рассказывала отцу о безобразном поведении своих одноклассников – детей высокопоставленных совслужащих, для которых в эвакуации, в Куйбышеве была создана отдельная школа. Сталин по этому поводу выразился коротко и энергично: «Клика проклятая».

* Глядков В.А. Проблемы партийности. // Философия и жизнь. – 1995, № 5.

Но «групповщина» – это не совсем то, что предлагается обозначать понятием эгократия. Почти, но не совсем. И различия многосмысленные. Признак амбициозности – это указание на некоторую несерьезность, капризность. Интересы, ради которых объединяются в группы, – это, следовательно, что-то относящиеся к миру, который можно рассеять, погрозив капризулям пальчиком или пристыдив. Значение термина предельно неопределенно – это может быть и класс эгократов, но может быть и пара пьяниц. В последнем случае бороться с групповщиной всерьез – это что-то вроде пришибеевского «больше двух не собираться».

Термин «групповщина» не хуже чем «командно-административная система» маскирует свое значение. И эгократию – источник всех наших бед в нем никак не рассмотришь. Похоже что те, кто вводил этот термин в употребление, не хуже Г. Попова понимали, что именно нужно скрыть.

«Эгократия ». Этот термин, в отличие от рассмотренных выше, позволяет ясно увидеть существенные признаки своего значения – своекорыстие и безответственность, Поэтому его введение оправдано и необходимо.

В недавнем прошлом стремление сделать объектом рассмотрения людей власти расценивалось как преступное противопоставление руководителей и народа. Обвинение было убийственным: в обществе декларировалось и формально господствовала идеология единства народа, строящего коммунизм. Однако сами властители ее не разделяли, хотя иной идеологии не исповедовали Наоборот, они яростно возражали всегда против любых отклонений от канонического ее представления. Даже малейшие попытки неформального подхода к марксизму-ленинизму, его углубленного изучения и творческого освоения преследовались.

Это кажущееся противоречие исчезает, если понять, что эгократии противно само понятие живой идеи. Любой! А если поставить вопрос так: что противостоит идее? Очень удачный ответ на этот вопрос предложила Казимира Прунскене, бывшая первым премьером правительства Литвы после выхода этой республики из СССР. Анализируя после своей отставки ход событий она сказала: «Когда нет идеалов, приходится служить тому, у кого власть и кто может быть полезен ...».

Противопоставление идеалов и власти непривычно. Но подумать – и оказывается, что этот парадокс давно известен. Помните у Грибоедова в «Горе от ума»:

«Кто служит делу а не лицам... Я запретил бы этим господам на выстрел подъезжать к столицам» .

Только просто старались не вспоминать, не анализировать эту связь! Табу? Очень похоже! Всякий политик, всякий журналист, видимо, нутром чувствует, что этого вопроса касаться нельзя, не пощадят – это из самой сердцевины запретного. А ведь именно внутренняя цензура определяет есть или отсутствует у тебя свобода слова.

Но, естественно, главная отличительная черта эгократии – это ее отношение к ответственности .

Уже Сперанский прекрасно сознавал, что именно отсутствие ответственности перед обществом превращает чиновника в эгократа. В названной выше книге о Сперанском цитируются его слова: «Не быв никакими пользами соединены с народом, они на угнетении его осознают свое величие. Они будут править всем самовластно, а ими столь же самовластно управлять будут наиболее отличаемые главой государства вельможи». Напомним, что термин эгократия был введен выше как уточняющий к самовластию. Самовластие – и есть бытие эгократии.

Ленин в своих последних работах предупреждал об опасности, которую несет бюрократия делу Революции. В сети политпросвещения периода застоя об этом говорилось много в связи с последними ленинскими работами. Но при внимательном их чтении оказывается, что Ленин восставал не против недостатков бюрократии как таковой, а, всего лишь, против недостаточно точного и быстрого выполнения аппаратом его – ленинских – распоряжений. И как средство борьбы предложил: увеличить аппарат рабоче-крестьянской инспекции. Что и было сделано (напомним, что Наркомом Рабкрина с 1918 и до весны 1922 года тогда был И. Сталин. К моменту, когда Сталин по настоянию Ленина был избран на пост Генерального секретаря, РКИ успела вырасти до 12 тыс. человек. Бесспорно одно – увеличение численности какой-то одной части аппарата увеличивает общую его численность. Начатое тогда увеличение оказалось нескончаемым, Предложенное Лениным средство не достигло цели. Хотел, вероятно, как лучше, а вышло – как всегда.

Но очень может быть: то, что во главе государства оказался Сталин – не случайность. Возглавляя Рабкрин, он имел возможность поближе познакомиться с эгократией (только тогда ее так не называли) и понять, что кроме как жестоким спросом за работу ее ничем не проймешь. И оказался способным, в какой то мере, ее обуздать. Вопрос поэтому не в подыскании эпитетов для клеймения чудовищных преступлений сталинщины и тоталитаризма. Вопрос в причинах, которые возродили эгократию после Октября и которые следует выявить и устранить на будущее. Поэтому детали и подробности прошлого вредны, если они уводят от этой цели . Изобилие разоблачений – такое же средство создания препятствий на пути к ясности, каким раньше было замалчивание.

А не стала ли трагедия лет сталинского правления как раз результатом его отчаянной, не на жизнь, а на смерть, борьбы с эгократией путем ужесточения спроса и контроля – методами, предложенными Лениным? Ведь как во все века чиновники нейтрализовали попытки вышестоящих заставить их работать больше и лучше? Доводя свое усердие в исполнении распоряжений до абсурда! Просто «работой строго по правилам».

А разве мы с вами сами не были во многих случаях свидетелями того, как вполне разумные распоряжения преобразовывались в абсурд? Чтобы не сбивать себя эмоциональностью, возьмем ординарный пример из уже сравнительно отдаленного прошлого: Рязанская область. Когда в хрущевские времена был провозглашен лозунг увеличения производства молока и масла, она тут же вдвое перевыполнила годовой план сдачи этих продуктов. Ее отметили. Секретаря обкома удостоили «Золотой звезды героя Социалистического труда». Область тут же «сдала третий план». Ситуация стала настолько невероятной и скандальной, что пришлось разбираться. Конечно, все оказалось «липой». Секретарю обкома пришлось застрелиться. А представьте себе секретаря обкома этой области в 1937! Стал бы он стреляться сам или нашел бы сколько угодно виноватых?

Сознательно ли эгократы используют доведение до абсурда как метод борьбы с покушающимися на их самовластность? Очень может быть, что у некоторых это как раз не от избытка, а от недостатка ума. Но результат один: любой руководитель семь раз подумает, стоит ли заставлять своих подчиненных работать, не было бы хуже. И, наверное, побоится быть слишком требовательным, разве что уж за самого за горло возьмут.

В.И. Ленин в перспективе связывал победу над бюрократическими извращениями в системе государственного управления с народовластием, с Советами, когда каждый будет принимать участие в управлении. Острят: «он говорил, что каждая кухарка должна управлять государством». Но так он не говорил. Ленин говорил: «Каждая кухарка должна учиться управлять государством». Согласитесь, что это совсем не одно и то же. Конечно, обещание кухарке места среди управителей в этих словах содержится. Оно напоминает наполеоновское: «Маршальский жезл лежит в ранце каждого солдата». В обоих случаях предполагается научение, старание, и, наконец, счастье. Только ленинское положение более заземлено и конкретно. Нужно учиться. Его слова «Учиться, учиться и учиться» многие годы были первым лозунгом, который попадал на глаза первоклашкам, переступающим порог школы. И ведь многое для развития народного образования делалось.

Эгократия была против. Но она понимала, что вообще образования не запретить. Тогда многообразие школ ликвидировали и сделали одну – одинаковую для всех: со стандартными учебниками (а вспомните, что говорилось выше о многообразии как условии прогрессивности), а потом образование сделали обязательным. Обязательное – значит принудительное. Принуждение отталкивает. И классы оказались переполненными теми, кто не хотел учиться, но зато очень мешал это делать тем, кто хотел. Принуждение ко всеобучу, доведенное до абсурда, повернулась против него, подрывая изнутри. Добавьте к этому многочисленные упрощения программ. Одна математизация, практически изгнавшая из школьной геометрии наглядность, чего стоит!

Результат был – что надо! Оказалось, что среди выпускников в лучшем случае только каждый пятый в состоянии пересказать своими словами описание предмета или явления не изучавшихся по школьной программе. Основной продукцией школы теперь стали, если пользоваться технической аналогией, штампованные мозги, созданные как будто специально для того, чтобы буквально повторять приказы и выполнять их беспрекословно, не задумываясь. Именно такие, какие нужны эгократии.

Изменения не ограничились школой. Тот же процесс, может быть, менее выраженный, шел и на производстве. Были отменены высшие тарификационные разряды, зато значительно повысилась оплата на подсобных работах. Все это снизило стремление к повышению квалификации и образованию вообще.

Университеты культуры – последнее общеобразовательное начинание государственного масштаба – были очень быстро сведены на нет.

Но если эгократия ярче всего проявила себя в России, то может быть она – не первопричина, а явление вторичное? И может прав Чаадаев, который объяснял все национальными особенностями великороссов? Оказывается, нет!

В 1948 году английский писатель Оруэлл написал и опубликовал широко известную антиутопию – «1984», роман предупреждение. Сейчас мы узнаем в этом романе отражение нашего тоталитарного прошлого. Но общество, описанное в романе, выходит за пределы одной какой-либо страны. Это коллективная олигархия, рождающаяся в потоке технического прогресса и рожденной им «революции управляющих». Предприятия и их объединения становятся необозримыми, идущие в них процессы – непознаваемыми. Никакой хозяин, даже самый частный собственник, не в состоянии контролировать их текущую деятельность. Каким неуловимым и неостановимым может быть механизм ухода сложной системы из-под контроля, например, ярко показано С. Лемом в его книге «Сумма технологии». А без контроля у эгократов – полная свобода рук. И наши беды – только первые ласточки тех бед, которые обрушатся на человечество, если мы, волею судьбы опять оказавшиеся на переднем крае борьбы, не найдем путей к спасению. Эгократия – всемирное бедствие .

Статья 103, п. 3 Гражданского кодекса РФ гласит: «По решению общего собрания акционеров полномочия исполнительного органа общества могут быть переданы по договору другой коммерческой организации или индивидуальному предпринимателю (управляющему)». Федеральный закон «Об акционерных обществах» дополняет и развивает эту норму: «По решению общего собрания акционеров полномочия единоличного исполнительного органа общества могут быть переданы по договору коммерческой организации (управляющей организации) или индивидуальному предпринимателю (управляющему). Решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества управляющей организации или управляющему принимается общим собранием акционеров только по предложению совета директоров (наблюдательного совета) общества» (статья 69, п.1 ФЗ «Об АО»).

Отметим здесь два обстоятельства.

Во-первых, норма Закона «Об акционерных обществах» о том, что вопрос привлечения управляющей компании относится к компетенции общего собрания акционеров, является императивной. То есть, даже если в соответствии с уставом вашего акционерного общества единоличный исполнительный орган назначается решением совета директоров вашего общества, то управляющая компания вместо единоличного исполнительного органа может быть привлечена только на основании решения общего собрания акционеров. Казалось бы, эта норма создает дополнительные гарантии защиты прав и интересов акционеров. Однако это не совсем так.

Второе обстоятельство заключается в следующем. Корпоративное право ограничивает возможности акционера участвовать в управлении акционерным обществом. Акционер участвует в таком управлении через общее собрание акционеров и совет директоров (если он или его представители будут в совет директоров избраны). Компетенция этих органов ограничена. Оперативное управление деятельностью компании осуществляется наемными менеджерами, которые могут вовсе не быть акционерами.

Институт управляющей компании позволяет это ограничение обойти. Решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании принимается общим собранием акционеров простым большинством голосов. Создав полностью подконтрольную себе компанию, акционер, владеющий 50 и более процентами голосующих акций, может обеспечить передачу этой компании функций единоличного исполнительного органа и тем самым может обеспечить свое непосредственное участие в управлении компанией.

Институт управляющей компании в системе управления современным российским акционерным обществом не является преобладающим, хотя и используется достаточно часто. В каких случаях целесообразно передавать полномочия единоличного исполнительного органа управляющей организации? Каковы преимущества и недостатки такой схемы управления? Как осуществить передачу полномочий на практике? Как при этом не нарваться на «неожиданные неприятности»? Ответам на эти вопросы и посвящена настоящая статья.

Зачем акционерам может потребоваться передать полномочия единоличного исполнительного органа управляющей компании?

Побудительными мотивами для принятия такого решения могут быть следующие:

1. Желание акционеров повысить эффективность управления компанией. Один коллега приводил пример, когда вдова бизнесмена, получив в наследство пакеты акций предприятий, наняла управляющую компанию для эффективного управления ее активами.

Известно много примеров, когда предприятия передаются в управление профессиональным управляющим компаниям, обладающим не только высококвалифицированным персоналом, но и know-how. Таких примеров много в химической отрасли, куда приходят международные управляющие компании. Использование такой модели управления характерно для сферы недвижимости, гостиничного бизнеса. Кто не слышал о международных сетях отелей под управлением таких компаний, как Mariott, Holiday INN.

2. Необходимость вывода предприятия из кризиса. Именно в этих целях изначально создавались управляющие компании «СУАЛ-Холдинг», «ЕвразХолдинг» и другие. Большое количество управляющих компаний произросло из антикризисных арбитражных управляющих в середине и конце 90-х, на этапе передела собственности и массовых банкротств.

3. Еще один мотив - реформирование, реструктуризация группы компаний. Яркий пример - РАО ЕЭС.

4. Формирование системы управления в холдинге. Централизация оперативного управления на уровне управляющей компании находит все больше применения в практике российских холдинговых компаний и финансово-промышленных групп. Приведем несколько примеров. В металлургии это - СУАЛ, УГМК, ЕвразХолдинг. В нефтехимии - Башкирская химия, группа Еврохим, группа Никос. В машиностроении - холдинги Северсталь-Авто, Руспромавто.

5. Профилактика корпоративного конфликта, а точнее - захвата контроля над компанией. Достаточно широкое распространение в этих целях получило использование схемы разделения актива на ряд юридических лиц: владельческую компанию, собственно операционную компанию, компанию, которая владеет и предоставляет в аренду операционному подразделению недвижимость и оборудование, торговый дом и, наконец, управляющую компанию.

6. Защита единоличного исполнительного органа от судебного преследования, в том числе возбуждения уголовного иска против физического лица. Сегодня многие рейдерские компании, установив контроль над акционерным обществом, передают полномочия единоличного исполнительного органа юридическому лицу. Причем чаще всего - оффшорной компании. Не секрет, что в ходе рейдерских атак, да и при последующей перепродаже активов нередко используются не совсем законные или просто криминальные методы. Вот и пойди, дотянись в процессе защиты своих прав до должностного лица, функции которого исполняет какой - либо кипрский оффшор. А если даже и удастся, пострадавший может с удивлением обнаружить, что генеральным директором оффшора - управляющей компании в свою очередь является оффшор, зарегистрированный в иной юрисдикции.

О преимуществах и недостатках передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании

К преимуществам рассматриваемой схемы организации управления, как правило, относят:

• создание подотчетной акционеру, а тем более - возглавляемой этим акционером управляющей компании дает возможность осуществления непосредственного текущего контроля за оперативной финансово - хозяйственной деятельностью акционерного общества. Конечно же, это преимущество работает только в том случае, когда акционер контролирует несколько компаний, в том числе в рамках холдинговой структуры. При этом снижается риск недобросовестности менеджеров;
• управляющая компания способна повысить координированность действий группы взаимосвязанных компаний. Такая схема особенно эффективна для вертикально интегрированных холдингов. Но и для горизонтально интегрированных холдингов создается возможность эффективного регулирования финансовых потоков и оптимизации использования ресурсов. Открываются дополнительные возможности для налогового планирования;
• за счет централизации и концентрации отдельных функций обеспечивается снижение издержек управления. При этом управляющая компания способна привлечь дорогих и высококвалифицированных специалистов, знания и опыт которых послужат в интересах не одного, а нескольких управляемых акционерных обществ;
• упрощение процедуры замены физического лица, непосредственно осуществляющего властно - распорядительные функции на основании доверенности, выдаваемой управляющей компанией. Для замены руководителя не потребуется тратить время и ресурсы на созыв общего собрания акционеров или кропотливо убеждать других членов совета директоров в необходимости принять такое решение. Достаточно просто отозвать доверенность;
• централизация оперативного управления в группе компаний позволяет разрабатывать и реализовывать единую стратегию развития, осуществить централизацию планирования и контроля.

К наиболее серьезным недостаткам использования управляющей организации вместо единоличного исполнительного органа, как правило, относят:

• расширение числа сделок, которые законодательство рассматривает как сделки с заинтересованностью: через управляющую компанию может существенно расшириться группа лиц, к которой относится управляемое общество;
• снижение оперативности подготовки документов, особенно в случае, когда управляющая и управляемая компания находятся в разных регионах;
• перегрузка менеджеров, возникающая в ситуации, когда одна управляющая компания руководит деятельностью большого количества предприятий;
• принимаемые управляющей компанией решения о перераспределении ресурсов, использовании трансфертных цен, образовании центров прибыли могут отвечать интересам группы компаний в целом (или, точнее говоря, интересам контролирующего акционера, обеспечившего принятие общим собранием акционеров решения о привлечении управляющей компании), но не отвечать интересам большинства миноритарных акционеров.

При принятии решения о целесообразности передачи полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании риски возникновения этих негативных последствий следует учитывать и минимизировать, в том числе в рамках договора, заключаемого с такой компанией.

Какие полномочия передаются?

Казалось бы, простой вопрос, ответ на который, тем не менее, не очевиден. Закон «Об акционерных обществах» определяет компетенцию единоличного исполнительного органа в достаточно общем виде: «К компетенции исполнительного органа общества относятся все вопросы руководства текущей деятельностью общества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания акционеров или совета директоров (наблюдательного совета) общества. Исполнительный орган общества организует выполнение решений общего собрания акционеров и совета директоров (наблюдательного совета) общества» (статья 69, п.2). Причем эта цитата относится как к единоличному, так и к коллегиальному исполнительным органам. При этом следует разделять понятия «руководство» и «управление».

Термин «руководить» не имеет четкого определения и относится преимущественно к властно - распорядительным полномочиям. Толковый словарь Ушакова дает следующее разъяснение этому термину: «направлять, наставлять, вести по какому-нибудь пути»; «давать некоторые обязательные указания кому-либо». Представляется очевидным, что в задачи генерального директора не входит составление баланса общества, оформление трудовой книжки, выполнение иных функций управления. Понятие «руководство текущей деятельностью» может быть детализировано через описание функций или компетенции единоличного исполнительного органа. Но и здесь Закон не слишком однозначен: «Единоличный исполнительный орган общества … без доверенности действует от имени общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки от имени общества, утверждает штаты, издает приказы и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками общества…..

Права и обязанности единоличного исполнительного органа общества …, управляющей организации или управляющего по осуществлению руководства текущей деятельностью общества определяются настоящим Федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и договором, заключаемым каждым из них с обществом».

Изложенное позволяет сделать следующий вывод: во избежание споров и недоразумений компетенция единоличного исполнительного органа должна быть максимально полно прописана в уставе акционерного общества и/или в договоре, заключаемом акционерным обществом с управляющей компанией.

При этом нам понятно, что когда к компетенции управляющей компании относится решение вопросов о приеме на работу, расторжении трудового договора, выплате материального вознаграждения и прочее, то речь идет действительно о властно - распорядительных функциях. Если же управляющей компании передается решение таких задач, как подготовка баланса, составление финансово - хозяйственного плана, юридическое обслуживание и т.д., то речь идет не о функциях единоличного исполнительного органа, а о функциях регулярного менеджмента. В этом случае договор, заключаемый с управляющей компанией, является смешанным. Наряду с передачей полномочий единоличного исполнительного органа этот договор содержит элементы договора аутсорсинга. В этом случае, на взгляд авторов, допустимо заключать два договора: договор на передачу полномочий единоличного исполнительного органа, утверждаемый советом директоров и заключаемый на основании решения общего собрания акционеров, и договор аутсорсинга по передаче отдельных функций управления, не требующий такого одобрения.

Модели построения системы управления с использованием управляющей компании

В зависимости от целей, преследуемых акционерами, на практике используются различные модели построения системы управления акционерным обществом с использованием управляющей компании. Рассмотрим «крайние» варианты.

Формальная модель. Управляющая компания назначает исполнительного директора и передает ему все или почти все свои полномочия на основании доверенности. При этом управляющая компания осуществляет контроль за работой такого директора. Иногда - сохраняя за собой право заключения договоров, выходящих за пределы обычной хозяйственной деятельности, а также осуществления сделок на сумму, превышающую некоторый лимит. Цель применения данной модели очевидна. По сути, сохраняя полномочия единоличного исполнительного органа, акционеры усиливают контроль за его деятельностью, а также создают механизм быстрого лишения такого директора полномочий посредством отзыва доверенности. Данная модель характерна для управляющих компаний, созданных и полностью контролируемых акционерами.

Модель централизованного управления. В рамках заключаемого договора управляющей компании передаются не только полномочия единоличного исполнительного органа, но и обязанности по реализации большого количества функций управления. В этом случае управляющая компания подменяет собой практически весь аппарат управления предприятием. Достигается экономия на управленческих расходах, полная координация деятельности нескольких предприятий, входящих в группу. Данная модель характерна для антикризисного управления, организации управления в монопродуктовых холдингах, холдингах, перешедших на единую акцию и имеющих 100% дочерние общества.

Модель частичной централизации. Здесь управляющей компании наряду с полномочиями единоличного исполнительного органа передаются отдельные функции управления. В рамках этой модели можно выделить два варианта ее реализации. В первом централизуются функции разработки стратегии развития, планирования и внутреннего аудита при сохранении за аппаратом управления компании всех остальных функций. Данная схема характерна для дифференцированных холдинговых компаний. Второй вариант предполагает централизацию конкретных производственно - технологических функций: логистики, маркетинга и т.д. и нацелен на усиление координации деятельности взаимосвязанных между собой компаний, повышение эффективности управления отдельными элементами бизнеса.

Надо ли менять устав?

С точки зрения требований действующего законодательства, вносить в устав акционерного общества изменения в связи с передачей полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании не требуется. Однако в ряде случаев внесение некоторых изменений будет отвечать интересам самой компании.

Мы уже говорили о целесообразности максимально полного отображения в уставе полномочий единоличного исполнительного органа. Ограничить полномочия управляющей компании можно и иным способом, а именно - расширив компетенцию совета директоров. Например, определив, что сделки на сумму, превышающую 5% активов акционерного общества, осуществляются только с предварительного согласия совета директоров. Такой же порядок можно распространить на осуществление сделок с недвижимостью, привлечение займов, превышающих определенный лимит заимствований, и т.д.

Кроме того, при передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании нелишне будет воспользоваться диспозитивными нормами закона, регламентирующими порядок приостановления полномочий такой компании. Речь идет о п.4 статьи 69 Закона «Об акционерных обществах»: «…Уставом общества может быть предусмотрено право совета директоров (наблюдательного совета) общества принять решение о приостановлении полномочий управляющей организации или управляющего. Одновременно с указанными решениями совет директоров (наблюдательный совет) общества обязан принять решение об образовании временного единоличного исполнительного органа общества (директора, генерального директора) и о проведении внеочередного общего собрания акционеров для решения вопроса о досрочном прекращении полномочий единоличного исполнительного органа общества (директора, генерального директора) или управляющей организации (управляющего) и об образовании нового единоличного исполнительного органа общества (директора, генерального директора) или о передаче полномочий единоличного исполнительного органа общества (директора, генерального директора) управляющей организации или управляющему».

Наконец, в случае если управляющая компания имеет иной адрес регистрации, чем управляемая, в устав акционерного общества после заключения договора с управляющей компанией потребуется вносить изменения, связанные с отображением места расположения акционерного общества.

Согласно пункту 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ «место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности». Таким образом, местом нахождения управляемого общества должно быть место нахождения (т.е. место государственной регистрации) управляющей организации.

В настоящее время ФНС подготовлен ряд предложений по изменению законодательства о регистрации юридических лиц. В частности, предлагается ввести норму, предоставляющую право налоговым органам приостанавливать правоспособность компаний, которые не находятся по адресу местонахождения, заявленному в их уставах.

Алгоритм действий по передаче полномочий управляющей компании

Если вы окончательно решили передать полномочия единоличного исполнительного органа управляющей организации, то для реализации этого решения вам необходимо осуществить следующие действия:

1. Выбрать управляющую организацию. Подготовить проект договора о передаче такой организации полномочий единоличного исполнительного органа.

2. Собрать заседание совета директоров и принять на этом заседании следующие решения:

• об одобрении условий договора с управляющей организацией. Закон напрямую не наделяет совет директоров акционерного общества обязанностью одобрять условия такого договора. Необходимость одобрения просматривается лишь косвенно. «Договор от имени общества подписывается председателем совета директоров (наблюдательного совета) общества или лицом, уполномоченным советом директоров (наблюдательным советом) общества». Однако необходимость одобрения договора советом директоров представляется очевидной и соответствует рекомендациям Кодекса корпоративного поведения РФ. Во избежание недоразумений многие компании включают норму об одобрении условий договора с управляющей организацией в компетенцию совета директоров, отображаемую в уставе акционерного общества;
• о проведении внеочередного общего собрания акционеров с повесткой дня «О передаче полномочий единоличного исполнительного органа акционерного общества управляющей организации» либо о включении данного вопроса в повестку дня очередного (годового) общего собрания акционеров;
• о вынесении на рассмотрение общего собрания вопроса «о досрочном прекращении полномочий генерального директора». Данный вопрос выносится на рассмотрение общего собрания акционеров лишь в том случае, если к моменту проведения собрания срок полномочий действующего генерального директора еще не истек и от генерального директора не поступило заявление о сложении с себя таких полномочий. В случае, если акционерное общество «забудет» включить данный вопрос в повестку дня общего собрания, в обществе может возникнуть ситуация двоевластия - наличия двух должным образом уполномоченных исполнительных органов. Такая ситуация может привести к корпоративному конфликту, признанию решений общего собрания недействительными в судебном порядке, иным последствиям, крайне негативным для бизнеса акционерного общества;
• о предложении совета директоров общему собранию акционеров передать полномочия единоличного исполнительного органа управления управляющей организации. Закон не детализирует содержание такого предложения. Однако представляется очевидным, что оно должно содержать наименование управляющей организации, а также основные условия заключаемого с ней договора: состав передаваемых полномочий, срок действия договора, описание передаваемых полномочий и функций, стоимость услуг управляющей организации;
• об одобрении сделки с заинтересованностью - в случае, если договор, заключаемый акционерным обществом с управляющей организацией, будет отвечать признакам сделки с заинтересованностью, либо о вынесении вопроса об одобрении сделки с заинтересованностью на рассмотрение общего собрания акционеров - в случае, если сумма вознаграждения, предусмотренная договором, превысит 2% балансовой стоимости активов общества на последнюю отчетную дату, а также в случае, если совет директоров не смог в установленном законом порядке одобрить эту сделку.

3. Провести общее собрание акционеров и принять поименованные выше решения. Решение о передаче полномочий единоличного исполнительного органа принимается простым большинством голосов участников собрания. А вот одобрение сделки с заинтересованностью потребует большинства голосов от всех голосующих акций общества, принадлежащих акционерам, не имеющим заинтересованности в совершении такой сделки.

4. При необходимости получить разрешение антимонопольных органов на заключение такого договора либо уведомить эти органы о принятом решении. Если избрание генерального директора - физического лица не требует каких-либо согласований с антимонопольным органом, то в соответствии со ст. 18 Закона РСФСР «О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках» приобретение лицом (группой лиц) прав, позволяющих выполнять функции исполнительного органа, осуществляется по согласованию с антимонопольным органом.

При этом согласно требованиям действующего законодательства предварительное согласие необходимо получать в следующих случаях:

• если сумма стоимости активов по балансу управляющей и управляемой компании в совокупности превышает 200 тысяч МРОТ;
• независимо от суммарной балансовой стоимости активов в случае, если акционерное общество или управляющая компания внесены в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35 процентов.

В случае если сумма стоимости активов по балансу более 100 тысяч МРОТ, но менее 200 тысяч МРОТ, необходимо уведомление антимонопольных органов в течение 45 дней с момента передачи полномочий управляющей компании.

Наконец, если суммарная стоимость активов составляет 100 тысяч МРОТ и менее, назначение управляющей компании происходит без участия антимонопольных органов.

5. Получить разрешение уполномоченных органов управляющей организации на совершение сделки с заинтересованностью (в случае если рассматриваемая сделка будет для управляющей компании являться сделкой с заинтересованностью).

6. Заключить договор с управляющей организацией, передать дела.

Несколько слов о договоре

Подготовка договора с управляющей компанией является непростой задачей. Содержание договора в значительной степени будет определяться целями привлечения управляющей компании и выбранной моделью управления.

• предмет договора;
• компетенция УК;
• права и обязанности сторон;
• ответственность;
• вознаграждение;
• порядок приема-передачи дел;
• порядок вступления договора в силу, а также расторжения договора.

По общему правилу предметом договора является предоставление услуг по осуществлению полномочий единоличного исполнительного органа акционерного общества. И если речь идет об управляющей компании, созданной в целях усиления контроля за менеджментом, на этой расплывчатой формулировке можно и остановиться. Если же цель привлечения управляющей компании - развитие бизнеса, то формулировка предмета договора может быть расширена и конкретизирована. Например, «предоставление услуг по осуществлению полномочий единоличного исполнительного органа акционерного общества, услуг по управлению делами и активами акционерного общества в целях увеличения капитализации компании и прибыли». Иногда в этом разделе договора можно встретить конкретные цифры, отражающие минимальный порог рентабельности, долю рынка, иные показатели эффективности управления.

Про компетенцию управляющей компании мы уже говорили выше. Помимо компетенции единоличного исполнительного органа данный раздел может отражать факт передачи управляющей компании конкретных функций управления акционерным обществом.

Что касается прав и обязанностей, то помимо прав и обязанностей единоличного исполнительного органа, переходящих к управляющей компании, в этом разделе целесообразно отразить обязанности управляющей компании по периодическому предоставлению отчетности совету директоров, включая состав и содержание такой отчетности. Нередко рассмотрение ежеквартального отчета сопровождается утверждением акта о проделанной работе.

Раздел, посвященный ответственности управляющей компании, также можно формулировать различными способами. Иногда участники договора ограничиваются общими формулировками об ответственности за убытки, принесенные виновными действиями. В других случаях достаточно подробно излагают типы убытков, подлежащих возмещению. Среди них могут оказаться штрафные санкции, убытки, связанные с несвоевременной уплатой налогов, и др. В некоторых случаях договора предусматривают штраф за недостижение установленных в договоре показателей финансово - хозяйственной деятельности.

В большинстве случаев вознаграждение управляющей компании складывается из двух составляющих: постоянная часть за предоставление соответствующих услуг и переменная часть, определяемая результатами финансово - хозяйственной деятельности компании. Последняя должна создавать должные стимулы достижения высоких конечных результатов для управляющей компании.

В этом разделе договора следует также отразить порядок компенсации управляющей компании издержек, понесенных ею в процессе исполнения функций единоличного исполнительного органа, а также состав компенсируемых издержек. К таким издержкам, как правило, относят командировочные расходы, расходы на связь, транспорт и др. Расходы компенсируются при предоставлении документов, подтверждающих их размер. Отчет о расходах ежеквартально предоставляется совету директоров. Иногда в договорах устанавливается предельный размер расходов, подлежащих компенсации.

Раздел, посвященный порядку вступления договора в силу, содержит перечень документов и атрибутов, передаваемых управляющей компании (включая подлинники учредительных документов, финансовую документацию, печать компании) на основании акта приема - передачи дел. Этот раздел может включать норму о проведении инвентаризации имущества управляемой компании. Аналогичный порядок возврата документов и атрибутов должен быть предусмотрен и при расторжении договора по любым основаниям такого расторжения.

Этот же раздел может содержать дату вступления договора в силу или порядок ее определения. Например, на 10-й день после получения согласия антимонопольных органов. Срок действия договора не может превышать срока полномочий единоличного исполнительного органа, закрепленного в уставе акционерного общества. Если же такой срок в уставе не установлен, для его определения можно руководствоваться следующими соображениями. Согласно Трудовому кодексу с руководителем акционерного общества заключается срочный трудовой договор. Срочный трудовой договор не может заключаться более чем на 5 лет. Впрочем, договор может содержать норму о том, что он подлежит автоматической пролонгации на тех же условиях в случае, если «в течение 30 дней до даты его завершения ни одна из сторон не уведомит другую сторону о своем намерении не пролонгировать действие договора или пересмотреть его условия».

Что касается условий прекращения действия договора, то помимо наступления соответствующей даты его прекращения или принятия решения о его прекращении органами управления акционерного общества в этом разделе следует определить возможность и порядок добровольного прекращения договора по инициативе управляющей компании.

Раздел может содержать норму о выплате управляющей компании компенсации в случае досрочного прекращения договора по инициативе акционерного общества.

Несколько традиционных вопросов и характерных ошибок

1. Может ли управляющая компания совершать хозяйственные сделки с управляемой? Ведь согласно пункту 3 статьи 182 ГК представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Однозначный ответ на этот вопрос можно найти в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.12.2005 г. № 9341/05.

Согласно статье 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Действия органов юридического лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей юридического лица, признаются действиями самого юридического лица. В свете вышеизложенного суд сделал следующий вывод: органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений и, соответственно, выступать представителями юридического лица. Или, переводя на русский язык, управляющая компания не может рассматриваться как представитель юридического лица, следовательно, сделки между управляющей и управляемой компанией возможны.

Однако следует иметь в виду, что согласно статье 81 сделки общества с лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа, рассматриваются как сделки с заинтересованностью. Совершение таких сделок возможно только после их одобрения советом директоров или общим собранием акционеров управляемой компании.

2. Как в договорах, заключаемых управляемой компанией, указывать субъекта правоотношения?

Правильной будет запись: акционерное общество Х в лице (ФИО), являющегося генеральным директором компании У, исполняющей функции единоличного исполнительного органа акционерного общества Х в соответствии с договором №.. от.. .

3. На чьих бланках - управляющей или управляемой компании - оформляются приказы? Чьей печатью скрепляются договора и распорядительные документы?

Для оформления приказов, осуществления служебной переписки и в иных случаях используются бланки управляемой компании. И подпись руководителя управляющей компании под такими документами заверяется печатью управляемой компании.

4. Можно ли, передав полномочия единоличного исполнительного органа управляющей организации, сохранить коллегиальный исполнительный орган - правление? Законодательство не содержит запрета на наличие правления в компаниях, передавших полномочия единоличного исполнительного органа управляющей компании. Однако при использовании такой конструкции следует в уставе крайне тщательно распределять полномочия между этими органами управления. Интересно отметить, что функции председателя правления в этом случае будет осуществлять юридическое лицо - управляющая компания.

5. Некоторые акционерные общества в целях уменьшения налогооблагаемой базы либо в интересах крупных акционеров завышают стоимость услуг управляющей организации. Делать это не стоит, поскольку завышение стоимости услуг порождает риски предъявления к акционерному обществу и его управляющей компании санкций со стороны налоговых органов. В частности, в арбитражной практике имел место следующий случай: налоговая инспекция посчитала расходы на вознаграждение управляющей организации завышенными и экономически необоснованными и наложила санкции по налогу на прибыль (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу № А11-4426/2003-К2-Е-1961 от 19.01.2004 г.).

Кстати, одним из способов снижения подобных рисков является заключение с управляющей организацией двух договоров: на предоставление услуг единоличного исполнительного органа и на предоставление услуг по выполнению функций управления на условиях аутсорсинга.

6. Не следует пропускать материальные и финансовые потоки акционерного общества через счета управляющей организации. Каждая сделка между управляемым и управляющим обществом является сделкой с заинтересованностью. Каждая из них потребует одобрения совета директоров или общего собрания акционеров.

В заключение отметим следующее. Принятие решения о передаче полномочий единоличного исполнительного органа управляющей компании позволяет акционерам решать разнообразные проблемы: от усиления контроля за менеджментом до снижения издержек и повышения эффективности управления бизнесом. Однако, как и любое решение в области организации управления, использование этого инструмента может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. В этой связи очень важно сформулировать цель принятия такого решения, составить «правильный» договор с управляющей организацией, выполнить все предусмотренные законодательством процедуры при принятии этого решения, предусмотреть процедуры контроля со стороны совета директоров за управляющей компанией, а также возможность досрочного расторжения договора.

Вопрос о передаче полномочий единоличного исполнительного органа индивидуальному предпринимателю в контексте данной статьи отдельно не рассматривается. Однако большинство выводов, сделанных в отношении управляющей компании, равно как алгоритм привлечения управляющей компании и рекомендации по заключению договора с ней, вполне применимы и к этому случаю.

Здесь следует оговориться. В случае, если управляющая компания окажется аффилированным лицом по отношению к управляемой (например, в результате того, что она принадлежит владельцу крупного пакета акций управляемого общества), то одобрение договора, заключаемого акционерным обществом с управляющей компанией, должно совершаться в порядке, установленном для сделок с заинтересованностью. Впрочем, на практике используется масса приемов, позволяющих сделать подконтрольную компанию формально не аффилированной.

См. статью В. Левыкина и О. Шомко «Управляющая компания в холдинге» // «Акционерное общество: вопросы корпоративного управления», №5 (12), 2004 г.

Впрочем, возникает проблема с лояльностью менеджмента управляющей компании.

Уважаемый читатель, не кажется ли вам, что предлог «или» здесь несколько неуместен?

В случае, если после заключения договора с управляющей компанией общее собрание акционеров изменит устав, сократив полномочия исполнительных органов, то нормы договора, пришедшие в противоречие с уставом, применяться не должны. На этом основании некоторые авторы дают рекомендацию о включении в договор, заключаемый акционерным обществом с управляющей организацией, нормы о том, что изменения в устав акционерного общества могут вноситься только по согласованию с управляющей организацией. С такой рекомендацией нельзя согласиться. Договор не может ограничивать права акционеров на внесение изменений в устав акционерного общества

Правда, такой договор будет относиться к сделкам с заинтересованностью и потребует его предварительного утверждения, как минимум, решением совета директоров, а то и общего собрания акционеров.

Поименованные ниже вопросы могут быть рассмотрены на нескольких заседаниях совета директоров.

К числу таких признаков относятся следующие:

• акционер, владеющий совместно со своими аффилированными лицами более 20% голосующих акций акционерного общества, одновременно владеет 20 и более процентами акций (долей, паев) управляющей компании;
• члены совета директоров акционерного общества владеют в совокупности 20 и более процентами акций (долей, паев) управляющей компании;
• хотя бы один из членов совета директоров акционерного общества является единоличным исполнительным органом, членом совета директоров или членом правления управляющей организации;
• на момент принятия общим собранием акционеров соответствующего решения управляющая организация уже исполняла полномочия единоличного исполнительного органа акционерного общества.

Во избежание судебных исков стоимость услуг управляющей компании следует сравнивать со стоимостью активов в течение всего срока действия договора.

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье «Содержание и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома (ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

• выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
• осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
• контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
• соблюдение правил пожарной безопасности;
• уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
• вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
• контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
• внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

• аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
• борьба с задолженностями;
• организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
• хранение технической и иной документации на жилой дом;
• выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
• проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
• проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
• оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

• уборке закрепленного участка земли;
• проведению мероприятий по озеленению территории;
• вывоз мусора;
• установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Права управляющей компании

• передавать сведения уполномоченным органам о незаконной ;
• информировать соответствующие органы об использовании общего имущества не по назначению;
• принимать участие в мероприятиях по взысканию задолженности с жильцов дома;
• принимать решение о перечислении резервных средств на погашение задолженности перед поставщиками услуг или на оплату дополнительных работ по ремонту общего имущества собственников;
• контролировать правильность передачи показаний индивидуальных приборов учета, корректировать платежи в зависимости от полученных сведений;
• приостановить поставку энергоресурсов, предусмотренных законодательством, при неоплате коммунальных услуг или неполной их оплате.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.